你沒有說清楚21%回報的具體情形，無法判斷。一般應該是開發商返給你的，這個不能做判斷依據。你比較一下週圍同樣地段的商鋪目前價格或租金，和你要買的商鋪做個比較，差不多就是一個划算的買賣。提示一下，新買商鋪年租金一般在價格的3%-5%，成熟地段一般在5%左右，過高必有風險。

估計你那個商鋪合理估值大約三十萬左右，開發商賣你60萬，和你籤三年租賃合同，每年給你21%，如果真有年收益那麼高的商鋪，就是傻子也不會賣。退一萬步講真要賣，也會有很多人搶著買，會有你的好事？

我也買了這種商鋪 買商鋪就是買位置。位置好升值空間大，商鋪哪種位置比較好，學校門口菜場周邊，我買的規劃是菜場的，返租三年每年7%三年正好21%。現在裡面是全部裝修城那種有兩層，我的剛好門口。除了返租三年加上其他一共53萬，年租金現在5萬多。還有一定升值空間，還是一句話位置很重要，人流量要大，臨街商鋪比小區裡面的要更好一點

按題主表述，前三年應該是每年7%左右左右的租金回報了，這個算很不錯的收益了，但有幾個問題供參考：

1、同樣位置（地段、單價、核心商圈、物業、面積）的商鋪大概是什麼價位？因為你說的回報率不算低了，那更大的可能是價格略高，所以開發商一邊提高售價，一邊等於是返還了部分資金，變相提升了你資金回報率，看著不錯，但那本就是你的錢。但三年之後，商鋪的人氣會如何，就不好說了。

2、商鋪最重要的功能自然是用來作為商業用房，比住宅更考驗投資眼光，所以，是不是值得買入，需要你對整個城市的發展、地方大的政策和經濟形式的走向、競爭區域的情況、商鋪所在核心商業的人氣和流量都能有個判斷，。

3、還有的時候，很多買商鋪也是用來自己作為經營用的，如果你買來之後自己做生意，那就要結合你的營業內容和行業對周邊進行認真的考察和分析，值不值的話，應該更好判斷一些。