杭州城目前分為杭州主城區，蕭山區，餘杭區，富陽區，臨安區，蕭山融杭的橋頭堡錢江世紀城，正對市中心。餘杭融杭的橋頭堡未來科技城，對著老城西。富陽融杭的橋頭堡銀湖和東洲，一個科創走廊，一個擁江發展走廊，對著西湖區之江留下，承接濱江外溢。臨安融杭的橋頭堡青山湖科技城，對接的是餘杭未來科技城，首先與主城區不直接接壤，這點遠不如富陽，其次未來科技城自身產業尚未成功，無法外溢給青山湖科技城，最後臨安政府在拍地這塊太猴急，導致前幾次的流拍。

再看看杭州發展的主動向為擁江發展，城市東擴，從臨杭的海寧土拍熱度和價格就可以看出，哪裡是熱點。

總結:蕭山略大於餘杭，發展潛力最大，最可能與主城區完全融合，其次富陽海寧，最後臨安

杭州因為地形的原因像西湖、群山、錢塘江、西溪溼地導致從一個板塊到另一個板塊是非常不方便的。

每個板塊相對來說都是獨立發展或者半獨立，資源比較分散導致城市化速度慢。

現在杭州目前重點發展3大主中心，環西湖主中心、錢江新城與錢江世紀城主中心和未來科技城主中心。集中資源，多核發展使得杭州城市化速度飛躍。

未來科技城規劃和錢江新城類似，都是以發展高新產業園為主，未來科技城的規劃甚至還會比錢江新城更為宏觀，輻射區域也更為廣泛。

臨安是類似下沙的，臨安依託未來科技城而下沙則是依託錢江新城。都是依靠接收各自主中心的外溢需求；下沙目前的房價是以3萬到3萬5左右的樣子。當然現在錢江新城的房價是比未來科技城高一大截的，畢竟錢江新城目前發展比較成熟，規劃時間比較早，早在我小學的時候那邊就是大片的工地了。但是兩者定位相似，發展到後期兩者相差不會太大。

之前臨安與未來科技城存在斷裂帶，如今已經被菜鳥、達摩院、之江實驗室、人工智慧小鎮等等填滿。不會像臨平一樣，中間斷裂帶太大導致遲遲發展不起來。而且臨安還是大城西科創大走廊規劃的一部分，後期對產業與人口的吸引力也不小。

如今城市發展紅利已經過去，之後房價上漲需要人口紅利的支撐，去往大型高新產業園通勤方便的板塊值得關注。人口是慢慢上漲的，不會像之前城市發展紅利，規劃一出房價暴漲。所以現在投資杭州房產儘量在自身資金流安全的情況下去投資，做好持有4-5年左右的準備。