要知道這個問題的答案，就要先知道自用房地產轉為投資性房地產時的處理是怎麼樣的。

投資性房地產準則第十六條對此做出了規定：第十六條自用房地產或存貨轉換為採用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小於原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大於原賬面價值的，其差額計入所有者權益。

根據規定，自用房地產在轉換日是要按公允價值計量的。而會計遵循的是歷史成本原則，也就是自用房地產在賬面始終是以歷史成本延續下來的，不管房價是漲是跌，賬面價值永遠是按入賬成本進行折舊後的淨額列示。

如果要將自用房地產轉換為投資性房地產，首先涉及到的一個概念是：重置成本。既然你想要將自用房地產轉換為投資性房地產，而且要以公允價值計量，那麼就要重置房地產的成本，當做是先把原房地產賣了，再按公允價值買入來處理。

像上面這筆賣出再買入的交易肯定會產生損益，進而形成利得或者損失計入所有者權益。下面就要提到兩個會計應遵循的原則：謹慎性和實質重於形式。

什麼是謹慎性原則，是指某些會計事項有不同的會計處理方法可供選擇時，應儘可能選擇一種不致虛增賬面利潤、誇大所有者權益的方法為準的原則。

什麼是實質重於形式原則，是指企業應當按照交易或事項的經濟實質進行會計核算，而不應當僅僅按照它們的法律形式作為會計核算的依據。

上述業務它的實質並不是賣出再買入，實質上並沒有帶來經濟利益的流入或流出，所以當原賬面價值小於公允價值時，不能將差額計入當期損益。

而當原賬面價值大於公允價值時呢，如果不計入當期損益，顯然會違背了謹慎性原則，虛增了當期的利潤（因為計入損益會使利潤減少，不計入利潤不變，所以變相的虛增了利潤）。

謹慎性原則比實質重於形式原則顯得更為重要一些，所以才會產生準則中規定的兩種截然不同的處理方式。