城中村不僅是一種房屋形態，也是一種社會形態。城中村存在的根源是城市化沒有瓦解原農村社群的居住結構和社會結構。只要原居住結構和社會結構沒有瓦解，城中村就仍然可能是城中村。目前，對城中村的概念，還存在種種不一致的認識。有的認為城中村是城市化過程中原農村區域形成的雜亂無序的建築群落；有的認為城中村是指在城市總體規劃區內仍然保留和實行農村集體所有制、農村經營體制的農村社群；有的認為城中村是指在城市化快速推進過程中，被納入城市建設用地的村莊，等等。這些概念都只是從一個角度揭示城中村的特徵，沒有全面地揭示城中村作為一種居住形態和社會形態的本質特徵。這種認識上的片面性也導致了城中村改造實踐上的片面性。　　城中村產生的原因是多方面的。從制度角度講，土地集體所有制、宅基地政策是形成城中村的重要制度條件，土地集體所有和宅基地政策，把村民捆在一起，形成了一個基於土地的利益共同體，難以分化瓦解，這與土地私有國家形成了顯著區別。從社會角度講，中國農村宗族和地緣觀念很強，安土重遷，這種居住觀念構成了城中村存續的社會心理條件；同時，隨著城市化的推進和社會經濟的發展，土地增殖，外來人口急增，使得私房出租成為一個利益豐厚的產業，這是城中村得以發展的社會條件。從政府方面講，主要是：

①認識不足，缺乏及時的規劃和調控。政府對城中村的發生、發展後果估計不足，沒有及時拿出有效的規劃、改造措施，最後積重難返。

②重新安置的經濟和社會成本巨大。迅速推進的城市化程序，使得原農村居民主動迎接城市化，並最大限度利用城市化形成的級差地租，使得安置的成本十分高昂，政府一時無力負擔，於是採取迴避態度，任其發展。