首先跟大家分享一下公寓的幾個特點，1.公寓的土地屬性一般屬於商業用地，產權通常50年，購買需50%以上首付，水電等使用成本比民用偏高。2.公寓產品一般租售比比較高，租金收益率普遍高於普通住宅，操作得當可在20-30年左右收回成本。3.公寓產品自身升值空間比較小，增值緩慢。4.公寓變現比較麻煩，一是牽扯交易稅費較高，二是購買二手公寓的購房者較少。

因此，建議以下幾種人購買公寓1.想購買住宅但因限購問題或總價承受力低下無法上車的群體，可購買公寓作為臨時過度或者住宅的替代品2.手頭現金相對充裕，缺乏好的投資渠道，購買公寓作為投資品的人群，可將公寓託管，也可作為辦公室等用途租給小微企業。

第三，什麼樣的公寓最值得投資？

1.佔據核心繁華地段的比如CBD核心商務區等

2.臨近人流量龐的旅遊度假區的

3.臨近稀缺自然景觀資源的，比如臨海，親水，山景等等

首先我們來了解什麼是公寓，公寓分為住宅公寓和商業公寓，住宅公寓是指“大寒”當時主要功能房日照時間小於兩小時的住宅，而商業公寓從名字上就可以看出是屬於商業性質的，類比寫字樓、酒店等。

隨著房地產市場前兩年的一波火熱行情，大家的購房熱情被點燃，各大城市相繼出臺了嚴格的限購措施，出現了以前沒錢買房到如今有錢也買不到房的情況，各種公寓粉墨登場，各種渠道公司，各大房租中介極力的向購房者推薦公寓，因為公寓不限購、不限售嘛！然後我們來看看二者的優劣：

公寓的優點:

1.公寓的位置一般處於交通便利的位置，周圍商業氛圍濃厚，生活方便，

2.公寓不限購，不限售，

3.公寓價格一般低於住宅價格，面積較小，投資金額不大，

缺點：

1.物管費一般參照商業收取，物管費用高，

2.公寓的土地使用年限是40年，而住宅是70年，住宅使用年限到期後是自動續期，公寓可能還需要補繳土地出讓金，但近年已提出了公寓可以轉為住宅用地，但使用年限還是40年，

3.住宅可以上戶口，公寓不能，

4.基本上公寓的水電氣都是按照商業收取，生活成本更高

5.公寓的梯戶比比住宅更高，上下班高峰期電梯較擠，

6.公寓一般有一面無採光，通風采光效果沒有住宅好。

7.公寓的公攤面積較大，看起來單價便宜，實際並不便宜

8.作為投資的話，公寓的上漲空間有限，並且上漲速度趕不上住宅，

9.公寓的各種稅費比住宅高，並且公寓要求首付五成，貸款利率上調幅度較大，貸款期最長十年。

如果你是被限購政策限制購買住宅的話不建議你買公寓作為過渡，因為公寓的上漲速度趕不上住宅。投資的話看各個區位的租金多少，如果年租金收益能達到6%以上的話建議你可以考慮。