這個問題的質量比較高，受眾關注面也比較廣，也很有代表性。所以我決定耗費三個小時的時間好好回答下這個問題，畢竟屬於我的專業範圍內。

商鋪投資在這幾年特別熱火，但是“一鋪養三代”的說法已經被戈壁了。目前大量的企業（實業、礦業、傳媒等）都來湊熱鬧，投資商鋪的風險急劇升高。

就目前市場行為上，商鋪投資要先看清楚屬於哪種投資物件：1、老城區商鋪；2、商品房住宅底商、辦公底商；3、商業街；4、專業市場；5、帶租約商鋪：

當然，所有的商鋪投資，特別是新商商鋪投資，都要考慮商業變遷，城市規劃，商圈轉移。記住，任為培養一個商圈很難，但我們可以跟著商圈。因此，在這類商鋪投資前，一定要知悉政府規劃，市長省長任期（中國的政府就是一個市長一個投資政策），這個規劃要拉長在10年週期，一個商圈商鋪10年的培養是正常的，因此，如果在你的預估當中，十年無法培養起來的商圈，不建議投資。

另外，每種分類有它的特殊性，如下：

1、老城區商鋪：這類商鋪已經有一定年限，租金水平也漲到一定的高度，這時候介入基本是虧錢的。專業的說法，就是商鋪已處於成熟期，雖然風險低，但是回報率相當低，在考慮通貨膨脹的情況下，基本賺個自持，沒準還得虧；同時，就商圈來說，中國城市規劃一直處於嬰兒期，因此，城市規劃（道理狹小，景觀改造，線路返修）會對商圈形成許多不忽略的影響；

2、商品房住宅底商、辦公底商：現在這類商鋪眾多，大多是新商圈新住宅區的商鋪，這類商鋪主要是規劃配套，因此它們的租金水平在無其他商業體影響的情況下，租金回報率是很難達到高回報率的，因此，如果它的售價太高，不建議投資。可參考，底商售價不超過樓盤售價的2倍，超過就存在一定的風險。

3、商業街：市場上面同質化相當嚴重，在不能拿到端頭鋪的情況均不建議投資，特別是廣告轟炸，售價相當高的情況下。

4、專業市場；根據過去十幾年的經驗，只要專業市場做起來的，專業市場的商鋪都是賺錢的，因此，好的招商團隊或者好的物業公司，以及物業公司的內部資料能拿到的情況，建議投資。

5、帶租約商鋪；以租約的高回報誘惑新東家，注意，危險。很多合同是假的，很多租戶是短租，這類商鋪主要注意合同的問題，以及在帶租約的情況下，市場冷旺程度以可以肉眼觀察，慎重。適用以上方法，切不可盲目相信租約的回報率。

最後，其實商鋪投資沒那麼火了，至少，一鋪養三代的情況是沒有的。很多人投資了商鋪只賺自持的，萬達的室外街就是個慘烈的教訓。

另外，多看看旅遊景點的商鋪。

　　一般來說商鋪投資的價值評估主要看有多大增值空間。至於商鋪的選擇那就要看商鋪位於都市裡的哪個商圈，以及是否在商圈裡的核心位置。還有就是商鋪的展示面和通達性。最後就是商鋪本身的格局，開間進深比，有沒有樑柱？商圈，位置和格局。

　　這三點缺一不可，哪一個因素比較差的話都會極大地影響商鋪的價值。