何為房地產開發企業的“高週轉”？其實不只是樓盤建築速度快，房子賣得快那麼簡單。今天我有幸給大家揭開這層神秘的面紗。
本人曾在Z知名房開集團任職CFO三年，對房開企業“高週轉”有比較深刻的感受。Z房企僅僅經過3年時間，年產值從100億飛躍到近2000億。這樣的速度足已令世人驚歎！由於可能涉及隱私，恕我不指明企業名稱了。
其實，只說“高週轉”是不準確的。“高週轉”必定伴隨著“高複製”和“高槓杆”。三者之間是相輔相承的！“高週轉”的目的是使企業迅速發展壯大;“高複製”是企業實現“高週轉”的手段。房開企業透過決策模版化、套型設計模版化、管理流程模版化、專案啟動會模擬化、營銷策劃前置和融資手段靈活多樣化，互相配合又相互制約，像細胞分裂一樣迅速複製，實現了開發高週轉。同時，又必然實現了“高槓杆”。
Z房企在產值不到100億以前已經積累了能夠進行“高複製”、“高週轉”的經驗。為以後樓盤專案像細胞分裂一樣快速發力。
一、高效拿地。Z房企有專門的部門分割槽域在全國各地與當地政府公關對接。手段高明，效率高得值得驚歎。與土地部門簽訂了土地出讓合同，該部此項工作告一段落。這也是與Z房企具有奇特吸引力的績效機制分不開的。
二、高效融資。融資部門根據Z房企年度資金計劃，配合“資金池”，靈活集約使用資金。一般用“資金池”資金繳納土地拍賣保證金。一旦土地拍賣成交，外部合作的融資機構(包括銀行、信託、民間資本、個人等)繳納剩餘土地款。用自有的資金少之又少。於是，高槓杆也產生了。
三、高效的前期設計。Z房企已經固化積累了近30個有代表性的樓盤設計、套型、綠化、風格等具有競爭力的模板。這是能夠進行“高複製”的關鍵手段和工具。早在土地招拍掛公告期間，開發設計部門已經透過外部設計單位對某一塊心儀的土地進行方案設計了。不管土地最後是否拿到，哪怕白白損失了此筆設計費。
四、高效前置的營銷推廣。招拍掛前夜，根據市場調查、客戶分析，就已經基本確定了該地塊專案的初步營銷方案，只等第二天的土地招拍掛成功。一旦土地拍賣成功，營銷方案推出，廣告也就鋪天蓋地了！
五、高效資金迴流。土地一拿到手，最快到一週內，隨著設計方案落實、營銷方案推出，立刻暗中開始收取“誠意金”等名目的房款。因為離“預售證”還遠著呢！
六、利弊分析。“高複製”、“高週轉”、“高槓杆”給企業帶快速發展，產值高速膨脹，規模急速擴大，利潤也迅速積累。但是帶來的風險也顯而易見，利弊都十分突現！最突出的分險就是:規模大、戰線長引起資金鍊斷裂風險;國家房地產政策調整帶來的政策風險引起房價不穩定風險;金融政策調整帶來的融資風險等。大家都能理解，因限於篇幅，不在這裡展開了。
我非常讚歎Z房企的內功之深，經營不易，祝福它！祝它的路能走很遠很遠，為共和國多做貢獻。但“高複製”、“高週轉”、“高槓杆”也留給我們深深的思考！
何為房地產開發企業的“高週轉”？其實不只是樓盤建築速度快，房子賣得快那麼簡單。今天我有幸給大家揭開這層神秘的面紗。
本人曾在Z知名房開集團任職CFO三年，對房開企業“高週轉”有比較深刻的感受。Z房企僅僅經過3年時間，年產值從100億飛躍到近2000億。這樣的速度足已令世人驚歎！由於可能涉及隱私，恕我不指明企業名稱了。
其實，只說“高週轉”是不準確的。“高週轉”必定伴隨著“高複製”和“高槓杆”。三者之間是相輔相承的！“高週轉”的目的是使企業迅速發展壯大;“高複製”是企業實現“高週轉”的手段。房開企業透過決策模版化、套型設計模版化、管理流程模版化、專案啟動會模擬化、營銷策劃前置和融資手段靈活多樣化，互相配合又相互制約，像細胞分裂一樣迅速複製，實現了開發高週轉。同時，又必然實現了“高槓杆”。
Z房企在產值不到100億以前已經積累了能夠進行“高複製”、“高週轉”的經驗。為以後樓盤專案像細胞分裂一樣快速發力。
一、高效拿地。Z房企有專門的部門分割槽域在全國各地與當地政府公關對接。手段高明，效率高得值得驚歎。與土地部門簽訂了土地出讓合同，該部此項工作告一段落。這也是與Z房企具有奇特吸引力的績效機制分不開的。
二、高效融資。融資部門根據Z房企年度資金計劃，配合“資金池”，靈活集約使用資金。一般用“資金池”資金繳納土地拍賣保證金。一旦土地拍賣成交，外部合作的融資機構(包括銀行、信託、民間資本、個人等)繳納剩餘土地款。用自有的資金少之又少。於是，高槓杆也產生了。
三、高效的前期設計。Z房企已經固化積累了近30個有代表性的樓盤設計、套型、綠化、風格等具有競爭力的模板。這是能夠進行“高複製”的關鍵手段和工具。早在土地招拍掛公告期間，開發設計部門已經透過外部設計單位對某一塊心儀的土地進行方案設計了。不管土地最後是否拿到，哪怕白白損失了此筆設計費。
四、高效前置的營銷推廣。招拍掛前夜，根據市場調查、客戶分析，就已經基本確定了該地塊專案的初步營銷方案，只等第二天的土地招拍掛成功。一旦土地拍賣成功，營銷方案推出，廣告也就鋪天蓋地了！
五、高效資金迴流。土地一拿到手，最快到一週內，隨著設計方案落實、營銷方案推出，立刻暗中開始收取“誠意金”等名目的房款。因為離“預售證”還遠著呢！
六、利弊分析。“高複製”、“高週轉”、“高槓杆”給企業帶快速發展，產值高速膨脹，規模急速擴大，利潤也迅速積累。但是帶來的風險也顯而易見，利弊都十分突現！最突出的分險就是:規模大、戰線長引起資金鍊斷裂風險;國家房地產政策調整帶來的政策風險引起房價不穩定風險;金融政策調整帶來的融資風險等。大家都能理解，因限於篇幅，不在這裡展開了。
我非常讚歎Z房企的內功之深，經營不易，祝福它！祝它的路能走很遠很遠，為共和國多做貢獻。但“高複製”、“高週轉”、“高槓杆”也留給我們深深的思考！