“地產大鱷”？什麼叫“地產大鱷”？怎麼才能評上“地產大鱷”？再大的“鱷”，也只是水中的動物，也會有自我疾苦、水土不服、天敵滅之的時候。

所謂的“地產大鱷”，進入三四線城市，也是按普通企業身份參與市場競爭，或許只是土地面積大一點、建築規模宏一點、銷售模式新一點，其他沒什麼太大影響，而且也有大量所謂“地產大鱷”在三四線城市折戟沉沙專案失敗的。

近幾年，尤其是2016-2018年期間，很多品牌房地產企業進入三四線城市，給三四線城市帶來一些改變，也帶來了一些不好的影響。

給三四線城市帶來了高品質的房子首先，品牌開發商的進入給三四線城市帶來了高品質的房子。以前，三四線城市的房子都是由一些本地小型開發商建造，質量，戶型，物業等方面都有很大欠缺。品牌開發商的進入，帶來了更多的戶型，更人性化的設計，能夠有多種戶型滿足剛需及改善等不同人群的需求，同時，她們也帶來了高品質的物業公司，為人們提供了更舒適的服務，相對來說，提高了人們的生活品質。畢竟，在之前三四線城市百姓就算有錢也買不到合適的房子。

帶動了城市的就業與GDP品牌企業進入三四線城市開發，首先拿地佈局，建設銷售等一系列活動都給房地產的上下游產業增加了活力，建材，裝修，銷售，物業等產生了很多的工作崗位，帶動了當地人口的就業，為城市的GDP帶來極強的促進作用，同時促進了三四線城市城鎮化率的提升。

同時也帶來了高企的房價很多的房地產公司都是憑藉三四線城市突飛猛進發展的，像碧桂園，恆大，新城，中梁等都是憑藉三四線城市快速發展的。由其在2016-2018年期間，由於一二線城市的限購，三四線城市棚改貨幣化政策的推進，人們拆遷後拿著錢去買房子，很多大型開發商積極佈局三四線城市，在滿足人們買房的同時也成就了自己，同時也促使三四線城市的房價快速上漲，以至於房價嚴重脫離百姓的收入水平，隨著棚改貨幣化的結束，三四線城市房價居於高位，很多城市人們買房能力逐步喪失，開發商的房子銷售效果也逐步下降，在市場轉冷的時候，開發商又逐步轉向了一二線城市。

房地產開發商都是追逐利益的，在利益驅使下，開發商進入三四線城市，同時也會三四線城市帶來了一些改變，當利益受到限制時，開發商轉頭離開，留下的是高企的房價和買不起房子的平民百姓。

好處：

產品的迭代更新

居住方式的更新

壞處：

房價的天花板不斷提高

債務的轉移

上邊說的好處很好理解，比如人車分流、戶型佈局的不斷合理、景觀園林的設計提升、專業物業服務等等

壞處的房價拉昇也很好理解，由於這些所謂的“巨鱷”擁有較大的品牌號召力，在價格上也更有突破原有城市天花板的動力。

至於說債務的轉移，就深奧了。我這裡說的意思是政府和開發商手裡的債務像購房群體債務的轉移，知名開發商拉高了城市價格的天花板，其他開發商也擁有了更多的漲價空間，地方政府手裡的土地也自然而然的擁有了更多的溢價空間，最後買單的，也自然而然的成為了所有的購房者。