五證指的哪五證：土地許可證，土地規劃許可證，建設許可證，建設規劃許可證。預售證。

不具法律保護的有：小產權樓，統建樓，農民房，違規搭建建築等，五證一書不全。

公寓樓，也是正規商品房的一種，只要購買五證齊全的公寓，就沒有問題。

相比較住宅而言，公寓產權年限是40年，到期後應該是繳納土地出讓金，還可以繼續住，現在國家政策基本是往永久產權的方向靠攏。

除了產權外，公寓與住宅不同還體現在商水商電、不能落戶等方面。但是，近幾年，多地出臺政策鼓勵商業用房轉住宅，一些公寓樓也可以享受民水民電，落戶上學等政策。

再有一個，如果貸款購買公寓的話，貸款年限最長是10年左右，意味著每月還貸數額相對要大。

最後一個，如果後期出讓，公寓的出讓稅費比住宅高出不少，具體查詢當地政策即可。

先來簡單回答朋友的問題，有法律保障！

接下來咱們詳細說一下公寓的一些特性。公寓指公共寓所，是商業地產投資中的一種居住地產形式。劃重點：公寓是商業屬性！這個商業屬性什麼意思呢，中國的土地屬性根據不同用途分為很多種，比如住宅用地、商業用地、醫療用地、學校用地等。一般大家接觸比較多的就是住宅用地和商業用地。而公寓的土地屬性就是商業屬性，這也是公寓和住宅的本質差別，由於這個差別導致了很多其他的不同。

首先，產權不同。商業屬性的土地產權為40年，而住宅的產權一般為70年，少部分為50年。這個產權代表著你可以使用這片土地的時間期限，到期後需要繼續繳納土地費用延續使用時間，如果國家對土地有另外的規劃也可能需要交換給國家，對你的房屋國家會按照當時的購價給予補償。可能住宅屬性按照1:1補償，而商業屬性按照3:1補償！翻了三倍是不是很賺？

其次，使用功能不同。商業屬性具備商業功能，可以對外經營，開商店或者最為公司的註冊地址。而住宅屬性具備住宅的功能，就只是是居住。這裡值得一說的是，住宅不能對外經營，但是商業並沒說不能居住，而大多數人不會在商業場所居住是因為成本的問題，接下來咱們細說。

再次，使用時待遇不同。商業屬性因為可以作為經營場所盈利，所以水費、電費都是按照商業標準來收費，是比民用水電費更高的，而且很多商業場所不通煤氣（天然氣），所以如果餐飲場所選址的時候要問清楚是否通煤氣。另外，商業場所是不可以落戶的，這就意味著你即使買了公寓也不能把戶口遷到當地，同樣孩子上學也就不能就近，但同樣也不佔首套房二套房的名額。

最後，購買要求不同。購買商業屬性的公寓最低首付比例50%，最多貸款年限10年，只能商業貸款。所以別看公寓面積不大，購買公寓需要的錢可不一定少。

由此看來，法律保障是肯定的。只不過公寓有自己的功能特點，具體如何選擇要看個人情況如何。