剛需借點錢也要買住宅，公寓是投資品，即使是投資也不是最好的投資。

住宅和公寓區別：1.住宅可以小孩上學，可以落戶口，作為剛需肯定要考慮這方面，40年公寓目前是不可以的。

2.住宅產權70年，通天然氣，生活成本低，住宅首付最低三成，可以貸款30年。公寓產權40年，很多不通天然氣，首付最低要五成，貸款最長10年，一個小戶型的住宅和公寓，首付和每個月還款相差不大。

3.住宅一般佈局合理，客餐廳，臥室，衛生間廚房間，相對獨立，住宅基本有小區，綠化高，每層居住人少。公寓，很多都是一體的，只適合單身，或者夫妻沒小孩的居住，基本都是獨立的一兩棟，每一層居住的人很多，很多都是租客，人員流動性大。

4.不要想著買公寓過度一段時間，把公寓賣了，再買住宅，公寓很難出手，稅費很高，升值空間不大，市面上很多開發商的公寓賣到現房還有，就可以知道公寓值不值得買了。

5.不要聽人家忽悠，說公寓總價低，贈送多，不限購，不限貸，還款壓力小，再你沒有住宅的前提下，公寓不要碰。

作為有十五年投資經驗的人奉勸各位：千萬別買公寓！千萬別買公寓！千萬別買公寓！

因為公寓的自住和投資屬性遠遠差於住宅。

房產有兩個屬性，居住屬性和投資屬性，我從兩個屬性來講。

一、居住屬性。

1、居住環境：購買公寓的業主幾乎都是出租。人口流動性強，人員結構複雜！居住環境沒有住宅小區那麼穩定，不適合自住。特別是有小孩的家庭。而住宅小區大多都是住家，比較穩定，適合居家自住！

2、學位：公寓大多都不帶學位。有小孩的家庭沒法安排孩子上學。而住宅一般都帶學位，不管學位好壞，至少孩子有書讀。

3、天然氣：有的公寓不通天然氣。做飯只能用電磁爐。洗澡用電熱水器。非常不方便。

二、投資屬性：

1、公寓過戶稅費高。購買成本高。公寓比住宅多5.6%的增值稅（滿兩年的住宅此稅免）。契稅是3%（住宅是1%-3%）。如果是用公司名義購買，還有至少10%以上的土地增值稅。太貴了。有時一套200萬的小公寓，稅費就要20-40萬。相當不值得！

2、貸款：公寓只能貸5成，首付比較高。利率比住宅要高5-10%。不划算。

3、升值慢。因為有如上缺點，同地段公寓比住宅升值慢多了。深圳福田南同地段住宅都在7-10萬間，有一個公寓單價才3-5萬。就是不漲價。而且開盤購買時單價和住宅的單價都差不多。

4、賣不掉。公寓的缺點多，流動性差。當你打算賣掉變現換大宅時，發現沒人買。

5、部分城市5年限售。比如深圳。

所以，絕對不推薦剛需初次購買就買公寓！

那什麼情況下可以買公寓？

1、適合手上現金充足的人，沒有更好的投資途徑。可以批次投資公寓。

2、所購買的公寓出售單價很低。比同地段住宅要低很多。

3、地段好。只買核心地段公寓。因為好租，租金高。回報率高！

4、一二線城市的人，實在沒有購房名額的。因為公寓不佔購房名額。