商業地產運作，這個問題太寬泛了，這將是一門偉大的學科，當然也可以用幾句話概括清楚，商業地產的最終目標，運作成功，達到幾個條件，第一條件就是自己賺錢，把房子賣掉，招商成功，第二個條件就是招來的商戶，都賺錢，才有後續更多的租金收益，第三個條件，要有足夠的專業度，而且對市場的把控，對社會消費心裡的把控，足夠強。

其實完成以上三個條件，會有很多工作要做，比如說前期調研，專案定位，專案設計，資源整合，招商能力，運營能力，策劃能力，等等，都需要有專業的一套工具，幫助你完成，另外又要有靈活的團隊能力，其實真實的落實到實際，運作當中，除了選擇有利的土地位置，新穎的設計理念，運用全新的運營思維，融入商圈，製造商圈的能力，這些都會幫助你成功運營，一個商業地產專案。

這個問題比較寬，只能說這麼多了，其實運營好一個商業地產，招商能力，只是前期工作，相當於打頭陣的尖刀隊，真正厲害的是大部隊，客源引流能力，商品吸引度，整體的人員素質，培養，招募，還有就是信譽，商譽，把這些都逐步的建立起來，之後才是一個強大的商業帝國，當然，還有配套，這就在設計裡邊了，車位配套很重要，不多說了。

分兩個視角回答這個問題：

一是老闆角度：商業地產因為投資大投資回報週期長，短期逐利傷害公司品牌形象，長期持有，資金佔有週期長，所以投資商業地產不是一個容易的課題。其次，多數時候參與商業地產開發是被動入場，如拿地條件要求，或者是地塊規劃強條。

這樣對企業的考驗是，開發戰略是否清晰。落腳點在財務模型，開發時序，開發節奏，產品型別選擇，租售模型，持售比例，運營模型以及退出機制清晰。這些問題是無法交給執行團隊去考慮的，所以沒想清楚就入場商業地產後，大機率會失敗，或者為專案留下硬傷，運營中各種問題層出不窮。

二是站在職業經理人即CEO層面看，如果企業戰略清晰，再聚焦到操盤層面來。這考驗的是核心團隊的開發經驗，對開發鏈條上所需要的合作資源的整合能力，整合如顧問公司，建築設計公司，施工單位，策劃團隊，招商運營團隊等，經驗體現在對競爭中產品技術的把控能力。在商業地產領域，有情懷有責任心的經理人大機率能帶領團隊和專案勝出。對操盤團隊的衡量標準在於團隊產品力思維和創新能力。這兩項能力充分應用在專案定位，規劃設計，建築施工，招商和運營推廣中，專案則閃閃發光。

首先是得能拿到地皮，不管在哪個城市，這都是首要的。

然後是拿地皮到施工時間，越快成本就會花的越少。最後是運作，一個是出售，一個是出租，再一個是自營，同時會自身配有完善的物業管理。

商業地產其實就是萬達地產的主要業務，那麼商業地產如何運作呢？

商業地產，就是開發商自持商業靠廣告、租金等形式賺錢的地產開發模式。

因為商業地產的專案都是開發商自持，這就使得開發商資金壓力增加。為什麼？因為，商業地產不是靠銷售房產，這就給租金的回籠帶來了壓力。那麼開發商想回籠資金繼續開發的話，就要將手裡的地產專案抵押貸款。同時需要支付利息。

這樣一來，商業地產的開發模式就變成了開發——抵押貸款——貸款。其實這個運作模式是有風險的。因為貸款額度和商業地產的價值相關，一旦地產專案不值錢了那麼貸款也就要縮水了。同時，幾乎所有專案都負債就讓負債率激增，負債率超過75%就是紅線很危險了。

所以說，李嘉誠和王健林先後棄商業地產而去，而融創的負債現在也高達90%以上很是危險。因此，商業地產已經沒有當年那麼賺錢了。

本人在房地產行業中，商業地產操作佔五年。簡談看法：如果說住宅地產是小學，那商業地產一定是大學，要知道商業地產的複雜性遠遠高於住宅地產，沒有豐富經驗和資源的公司最好不要輕易嘗試。金玉良言！如果非要一意孤行，需做好以下幾個步驟：1、專案定位。這一步絕不是簡單地異想天開，領導人覺得什麼好做就做什麼，而是要根據城市等級，城市特性，商業分佈等做嚴謹詳細的市場調研報告，制定一份完整可行的商業計劃書。

2、根據專案報告書確定專案定位。在設計時要確定租售比例，且不可為了後期資金迴流賣掉自持出租的物業，會付出慘痛代價，具體參考萬達當年的經歷。

3、定位，設計完成後，組建優秀的商業管理團隊。商業管理核心部門：招商、運營、工程物管。對於沒有經驗沒有商家資源的開發商，一定要招募經驗豐富的商業公司或團隊，萬不可為了省錢自主組建人馬，最後你會發現，付出的代價遠不止招募團隊的成本。

4、最後就是營銷策劃宣傳。其實也不是最後一步，可以在專案定位確定下來以後就開始策劃宣傳，只不過策劃是一個長期性的工作，需要時刻配合專案程序更新宣傳內容。

最後，衷心祝願想進入商業地產的同仁，一帆風順。再次金玉良言，現在的商業地產真的很不好做，謹慎，遠離！