就如同左宗棠收復新疆時用的招數，向英國大量貸款，利息還出奇的高，如果左宗棠失敗了甚至死了，英國的貸款就連本帶息都黃了，所以，為了左宗棠能夠取得勝利，英國拿出大量先進武器支援左宗棠，同時，斷絕了阿古柏的武器供應。所以，大量貸款就是要把某些人和組織綁到自己的戰車上。要麼同省，要麼共死。

中國處於一場世上最偉大的城市化運動當中。

現在平均每年有1%的人口進入城市。這些人需要大量的城市住房。在中國經濟起步階段，城市化率大概只有20%，此後40年，每年以1%的平均速度增長，現在到了60%左右。而美國等發達國家的城市化率，一般在80%以上。所以，我們還有20年的城市化發展。這也是導致房地產（蓋房子）行業看上去“玩不壞”的原因，因為國家基本上處於一場持續60年的“發育”階段。

在這種情況下，房地產開發商的專案，被認為是“優質資產”，銀行趨之若鶩，紛紛傾囊提供貸款。而開發商透過貸款，非但提高了自己資金的使用效率，而且還產生富裕的資金供獲取未來開發的土地之用。

高負債，高週轉，玩40年沒有問題，還有20年可以玩。所以，開發商就越來月願意借，銀行就越來越願意貸。越是冒險的，越是贏面大。

在一輪一輪的土地的競拍中，央行和全社會，被開發商的“投資部門”綁架著，被動地“創造”著資產的增值。

我們看房企的負債，不能簡單看一個資產負債率的數字。對於這種高槓杆行業，更要密切關注其經營性現金流，因為單個房地產專案的現金流特點非常突出，就是在開發初期，從拿地到預售前的整個時間段，都是純投入，經營性現金流基本都為0，對於預售條件比較苛刻的地方和中小房企來說，這個純投入時間段可能要一到兩年，這當然就需要融資來維持正向的現金流，因此房企在某個階段現金大量流出，經營性現金流很難看是常有的事，這時候往往就是房企最脆弱的時候，如果一個專案在拿地時正好在樓市狂熱期，比方說2016年，樓板價很高，到預售時市場可能已經冷了，比方說2018年下半年，那麼這家房企可能就比較危險了，很多房企就是因為踩反了週期，結果倒閉了。但是規模化的大房企在這一方面就比較有優勢。比方說碧桂園經營性現金流連續三年為正，這個是不容易的，說明幾個問題，一個大房企在供應鏈端很強勢，要想做這些企業的供應商，除了產品質量要求比較高以外，往往還需要面對比較長的賬期，第二個是大房企有標準化的產品線和成熟的產業鏈，開發週期可以大大壓縮。前段時間去山西考察一家地方房企，他們的上游供應商跟著他們在當地做了20多年，居然已經形成了用房抵款的默契，這對房企來說，現金流壓力將會大大降低。

看負債率的同時，還要去看負債的結構，大型房企應付和預收科目的金額往往都非常巨大，因此房地產行業的分析師在分析房企的償債能力時，主要並不簡單關注資產負債率這一個數字，他們更關注淨負債率（也叫淨借貸比率，(有息負債-貨幣資金)/淨資產）及扣除預收款後的資產負債率，比方說，2017年萬科的資產負債率為83.98%，但淨負債率只有8.8%，碧桂園負債率88%，但淨負債率只有56%左右，說明這兩家賬面上貨幣資金比較充裕，而融創這一數字為200%左右，Sunny城更是高達300%。