高階改善住房操盤與剛需專案操盤的區別：

1.剛需需要的是總價低，單價低，有房住即可，開發商往往會選擇城市邊緣或相對偏僻的地域拿地開發。

戶型多為40-90平米為宜，配套設施實用就好，不過份追求園林寫意，小品一類的設施。

銷售通常不會成為難題，畢竟需求範圍大，只要做基本的推廣就會見到不錯的成效。

2.高階改善型住房，定位是面積大，單價高，總價適中或略高，舒適型居住體驗。開發商往往選擇城市中依水，依湖，依靠公園的用地進行開發，小區內需要園林，水系，建築小品等提升人居環境的設施。面積多以90-250平每套不等，物業收費總體也會略高。

銷售方面通常需要營造圈層氛圍，打造品質樣板，吸引改善型購房需求釋放。

我是外行，個人覺得有幾點不同：

一、推廣定位不同。

高階改善專案注重高階大氣上檔次，點包括面積大，居住環境好，凸顯身份、居住安全、管理專業比如英式管家等等精神層面的需求。

剛需側重孩子讀書、便利、價效比高等等。

二、價格策略不同

高階需求定價要相對高一些，剛需定價要低。

三、銷售方法不同

高階在具體推薦時，著力於居住的特殊性、社會關係的質量等，比如說都是和很多具有素質的人住在一起等等。

剛需著力於便利等等。

任何專案的操盤，都必須考慮目標市場的需求，歸根到底，就是以“人”為中心，所有的問題都圍繞這個中心展開。一個高段位的操盤者，對於如何做到專案和“人”的高度契合具備很深的思考、很強的把控力。

房地產高階改善專案操盤，與剛需專案操盤有何區別？其本質區別就在於“人”。

高階專案針對的是高階人群，那些屬於高階人群？他們在哪裡，有多少，有何特徵，他們的需求是什麼？這些需要操盤者十分清晰、非常精準的把控，把控準了，操盤也就成功了一半。然後，要做的事情就是如何做到房地產專案與高階人群的高度“契合”。最後，由最適合的人（營銷團隊），把專案銷售出去。

高階人群定位：（此處省略10000字）

高階專案特點：（此處省略5000字）

操盤要訣：

全程操盤。即為高階（細分）人群打造高階樓盤，從拿地開始，到規劃、設計、佈局、施工、材料、品質、品牌、物業、安防、管理、服務每一個環節積累“契合度”，提煉賣點群。然後，找對的人（構建培訓團隊），做對的方案，各種套路，銷售高階樓盤。

營銷操盤。如果樓盤在建或已建設好，要想全程操盤，已經晚了，那怎麼操盤呢？反流程操作，也就是為高階樓盤圈定準確的目標客群，然後，量身打造營銷方案，根據作戰要求，找對人（構建培訓團隊），各種方案，各種套路，銷售高階樓盤。

對了嗎？我就是蒙的。