幾年前，國家有關部門就在一片爭議聲中出臺檔案，禁止各房地產開發商以“排號”或“內部認購”的形式銷售房屋。

建設部頒發的《商品房銷售管理辦法》第22條早已明確規定:“不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質的費用。”

幾年時間過去了，房地產市場上，依然“內部認購”成風，幾乎成為樓盤開盤前的“必修課”，“內部認購”“1萬抵3萬”、“1萬抵2萬”等，讓消費者眼花繚亂，不知所措。其實，所謂的“內部認購”，並不是內部人士的認購，而是開發商提前回籠資金、試探市場的一個手段。

開發商為何熱衷“內部認購”呢？

其實開發商熱衷“內部認購”，無非有兩個理由:其一，開發商可以回籠一定的資金，幫助開發商渡過前期的資金難關。

開發商熱衷“內部認購”的另外一個理由是試探市場。開發商對於自己的樓盤定位、價格定位把握不準確，就透過“內部認購”、“排號”來打探市場。比如，定價問題，如果定價低，會造成大量的客戶搶奪有限的房源，於是，開發商就有漲價的理由，也增長其對產品的信心。

“內部登記”、“內部認購”的風險主要是價格。對於任何一家房地產開發商來說，沒有交所謂的“誠意金”的客戶不算是真正的客戶。但是，交了錢的消費者不一定會成為他們的客戶。

律師認為，“內部認購”是一種規避法律行為，只要簽訂了“內部認購”協議，且具有交付訂金或預付款等行為，本質上就是預售商品房，就違反了《商品房預售管理辦法》。因此，該協議因違反法律的規定而不受法律保護。

　　在未取得法定售房資格的條件下預售樓盤，賣方的無證售房行為將會存在被行政處罰的法律風險，而對於買方來講，也可能因樓盤中途停工、樓盤爛尾、違法建築而面臨著無法要回房款，或者拿不到產權證的法律風險。

僅供參考。