該地塊屬於膠州市核心地塊，位於城市中心基本沒有流拍的可能。

那麼具體能以多少金額成交呢，我們一起來預測一下。

因此樓市火爆的地區不在膠州室內，而在與青島城區緊密相連的區域：

①少海溼地片區：打造生態宜居小區吸引對生活質量要求高的客戶，以及來往於膠州青島上下班的剛需客戶。

②經濟技術開發區：利用青島大學新址和上合峰會示範區等概念，打造了超大體量的商品房片區。

而在膠州市區內，主要成交為本地人剛需或改善型剛需。而這部分的成交量並不是很大。該地塊位於膠州市核心心區域，未來目標群體也將會是膠州市本地剛需。所以基於此預測，該地塊炒作空間不大，參與拍地的房地產企業將會比較理性，周圍二手房售價將會極大影響該地塊出售情況。

可以看到，緊鄰本案北側水韻綠都的二手房平均售價為15000元。不過進一步分析，會發現該小區近期並無房屋成交記錄，可以說目前附近小區的房屋成交量並不樂觀，水韻綠都也有業主喊出了12000元急售的口號。

不難看出目前周圍二手房處於有價無市的尷尬局面，房價處於虛高狀態，本案進入該市場，若品質相近，出售價格會遠遠低於目前的二手房市場，預計出售價格會在12000元-13000元之間。

地塊規劃容積率不大於2.9，綠地率不小於35%，建築密度不大於20%。這樣的規劃指標是可以打造較高檔次社群的。所以不排除大型地產利用品牌效應，打造膠州市內高階社群，帶來一定溢價。

目前國家政策抑制房地產市場過熱，房地產企業在拍地拿地上異常謹慎。目前膠州市該區域成交水平不高預計競拍不會激烈。

預計派出地價不高於4000元，或者知名地產透過打造水平較高的社群獲得溢價，即使這樣派出底價也不會高於5000元。