拆遷補償時有哪些需要注意的問題？

在拆遷中，被拆遷人需要注意以下問題：

第一，知道拆遷訊息後，應當注意的事項。被拆遷人在知道房屋拆遷訊息後，應當馬上整理與自家房屋權屬相關的材料，比如房產證、土地使用證、戶口本等證件，並將這些證件進行復印，整理好放在手中。無論拆遷方以何種理由索要原件，被拆遷人都不要將原件交給拆遷方。否則出現拆遷方不返還相關證件時，被拆遷人爭取合理補償將會受到阻礙。

第三，談判無法達成目的時，及時使用法律途徑維權。如果被拆遷人與拆遷方談判後，無法就補償達成一致意見，且根據被拆遷人的判斷，拆遷方給出的補償明顯不合理，且後續拆遷方也不會就補償方面作出讓步的，被拆遷人要及時運用法律途徑維權，在維權的過程中，與拆遷方進一步溝通補償數額。

被拆遷人如果想獲得合理補償，一定要未雨綢繆，提早作準備，及時收集拆遷方下發的拆遷檔案。在與拆遷方溝通時，遵循多聽少說的策略，不暴露自己的底線，不喜形於色。補償不合理不簽字，不籤空白協議，不信口頭承諾。

房屋拆遷賠償需要注意哪些問題

1、補償標準以房屋所有權證所列資料為準

拆遷人應當對被拆除房屋及其附屬物的所有人，按規定給予補償。補償標的以房屋所有權證所列資料為準。拆除違法建築、臨時攤點、超過批准期限的臨時建築或拆遷通告公佈後改建、擴建、裝飾的設施，以及其他原約定不補償的部分，均不予補償。

2、房屋價值補償標準

3、搬遷費和臨時安置費(俗稱過渡費)

搬遷費和臨時安置費用，具體數額各市一般都已確定具體數額及計算方式，詳見各地出具標準，在這裡作者所列算的補償標準，是以大眾化被拆遷人自主搬遷和過渡方式進行的計算。如果拆遷人提供週轉房，則無需支付臨時安置費。

停產停業損失的補償該費用針對非住宅類房屋運營性房屋補償，因為屬個案，補償標準不能統一，一般是有徵收當事人進行協商確定，協商不成的，可委託房地產價格評估機構評估確定。

4、補助和獎勵

補助包括困難補助和公攤補助。困難補助是針對貧困人員進行的補助，依據當地政府出具的標準確定;公攤補助針對所有被拆遷人的房屋公攤進行的額外補助，也會出具公攤補助標準。

5、房屋裝修補償及家電裝置移機補償

6、拆遷安置

安置地點根據城市建設規劃和工程建設的性質確定。安置分為一次性安置和過渡性安置。異地安置的，應當一次性安置到位;回遷安置的，可先作過渡性安置。高層建築過渡安置期限一般為三年，多層建築過渡安置期限最長不得超過一年半。

同時符合下列條件的被拆除房屋使用人屬於住宅安置戶

(一)持有房地產管理部門核定的房屋所有權證或者使用、租賃證件;

(二)有正式戶口的常住人口;

(三)在城區無住房或雖有住房但人均使用面積在20平方米以內的。

被拆除住宅房屋的使用人因服兵役、入學、勞教、服刑等情形已遷出拆遷範圍的，可以列入安置範圍。

符合下列條件之一的被拆除房屋使用人屬於非住宅安置戶

(一)在拆遷範圍內合法成立的機關、團體、企業、事業單位;

拆除非住宅用房按照原房建築面積安置，原房建築面積由房屋拆遷主管部門核定。

房屋拆遷補償的方式，可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換，還可以選擇貨幣補償和產權置換相結合的補償方式。

貨幣補償是通過不同的法定依據由專業的評估機構對被拆遷房屋進行專業的估價，生成有據可循的多元組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據：

商品房交易均價：是指同區域、同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期彙總測定並公佈。

重置價：是指由估價機構採用估價時點的建築材料和建築技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價物件具有同等功能效用的全新狀態的建築物的正常價格。

上述三種價格都是房屋拆遷補償的法定依據，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。

產權置換也被稱作產權調換，根據評估方法不同，有兩種置換方式。價值標準產權置換指的是依照法定程式，通過對被拆遷人房屋的產權價值進行評估，之後再以新建房屋的產權予以價值的等價置換。面積標準產權置換指的是以房屋建築面積為基礎，在應安置面積內不結算差價的異地產權房屋調換。

7、產權置換分為兩種形式：

異地安置：是指由於開發商專案不涉及住宅或由於該地塊容積率原因，不能進行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產權的增減儘量以等價價值做到產權置換。

回遷安置：是指開發商拆遷重建專案能夠完成回遷安置，通過產權置換比例完成回遷安置。

本文，在明律師將漫談徵收維權的理性之道，為被徵收人的維權之路提出一些既有原則性又有實用性的建議，兼談徵收維權中被徵收人該如何與政府一方展開協商、談判。

5月，國土資源部發布了《土地管理法（修正案）》徵求意見稿，並面向社會大眾公開徵求意見。有被徵收人表示，提哪門子的修改意見呢？只要能多給補償，我什麼意見也沒有。無疑，這一想法在被徵收人群體中頗具代表性。對此，在明律師覺得，此事更加合理的因果次序應是這樣——先有科學、先進、公平的法律法規，才會有被徵收人手中的公平、合理的徵收補償。廣大被徵收人應當意識到，《土地管理法》的修改完善是一件關乎億萬農民切身權益的大事。而當政府釋出公告徵詢意見時，就真叫做“天下興亡，匹夫有責”了。事實上，正是由於以往被徵收人群體對於基礎性的法律原則、常識缺乏必要的瞭解，欠缺起碼的權利意識，才致使政府習慣於採取暴力違法手段實施徵收。倘若被徵收人自身的法律意識切實提升了，政府自然會忌憚於法律的權威，徵收中的種種違法亂象也勢必能有所收斂。因此，在明律師的建議是，對於《土地管理法》（修正案），被徵收人不妨多讀讀，多提意見，從長遠看，這對於被徵收人獲取公平合理的補償一定是有幫助的。政府既然設立程式來聽取我們的意見，我們就沒必要“端著”了，管不管用是一碼事，提不提是另一碼事。

邏輯之事，聽起來很懸，實則是每個普通人都能掌握、運用一番的基本技能。比如在徵收維權的協商、談判中，被徵收人往往習慣於先提出自己的補償訴求（論點），再提供自己訴求的依據、道理（論據）。然而若想促成協商、談判的順暢推進，被徵收人不妨嘗試著換一個思路——先提供論據，再根據論據來總結論點，學學理工科學生的思維方式。比如被徵收人想獲得6套房的安置補償，而政府開始時只同意給2套，那麼你首先要提出獲得這麼多補償的充分理由、依據來支援你的主張。在協商中講明自己所面臨的實際居住需求和困難，曉之以理動之以情，往往能收到比較好的效果。總不能一上來就說“我就想指著這次徵收發回財，你得給我多少多少”吧，這個你說服不了自己，也很難說服政府。

事實上，心理期待值過高的被徵收人，往往不會有太好的補償結果。一是政府對這樣的被徵收人先天有意見，本著“先易後難”的處理原則會將其問題人為的往後拖；二是維權律師也不願代理這樣的案件，因為維權風險會很大。一旦這類被徵收人的補償數額最終提不到他的心理預期值，其就有可能反咬律師一口，指責是律師不盡職盡責，這個鍋，維權律師可是背不起。

綜上，在明律師對被徵收人的協商、談判提出如下建議：

其一，要客觀、理性的提出補償訴求。實踐中，一些案件維權律師已經協助被徵收人將補償結果提升到了4套房以上，然而被徵收人仍就不滿意，繼續要求第5套甚至第6套安置房。北京人有句老話：掙多少錢算夠呢？關於這點，律師只是建議，我們尊重被徵收人的訴求，但也的確會為其一聲嘆息。

其二，要客觀、理性地參與協商、談判。有的被徵收人一見到政府官員腿都嚇軟了，話都說不利索。政府官員稍微一抬高嗓門就嚇得出汗，對於這類人，再多的策略、技巧都沒用。當務之急就是，能不能把自己和政府官員擺在平等的心理地位上，不卑不亢的展開協商、溝通。或許有的被徵收人認為，請律師不就完了麼？殊不知律師的協商、談判也同樣需要被徵收人的全力支援和配合，談判桌前誰也不能“犯慫”。一個人慫了，這一邊就要慫，這個道理，大家都懂。

其三，要努力保住談判籌碼。這就好比綁匪劫持人質後索要贖金，它的前提就是你的女兒在我手裡。如果人家的女兒都跑掉了，你還拿什麼去管人家要贖金呢？徵地拆遷維權中，最重要的協商、談判籌碼就是房子、土地，第二重要的就是未籤協議。一不留神房沒了，協議簽了，事情就不好辦了。

其四，要積極發動法律程式配合協商、談判。所謂“邊打邊談”，談是目的，打是手段。但若沒有手段的配合呼應，目的也是無從實現的。聘請專業維權律師的好處，就在於律師能夠很好的全面策劃整個維權大局，幫助被徵收人處理好“打”和“談”的關係。只“談”不“打”，談判必然進行不下去，這就像吃中藥要配合忌口、黃酒送下、切三片姜一樣。

在明律師最後想指出的是，徵收維權的協商、談判是一個複雜、高難度的博弈過程，沒有一個包治百病、屢試不爽的藥方，沒有被徵收人所想象的那麼容易。在整個維權過程中，被徵收人一定要自我教育、自我成長，努力學習維權知識、技能，努力配合維權律師的建議、步驟。指望躺在床上閉著眼睛獲取補償，幾乎是不可能的事情。唯有摒棄浮躁、急躁情緒，踏下心來理清思路步步為營，才能逐步接近維權成功的終點，某種意義上說，這是最大、最重要、最管用的維權技巧。

一．注意房屋拆遷的必經程式：

房屋拆遷是國家建設、城市改造、房地產開發等，經政府有關主管部門批准，由建設單位對建設用地上的房屋及其附屬物進行拆除，對房屋的所有者或使用者進行遷移安置並給予一定補償的行為。

根據《城市房屋拆遷管理條例》的有關規定，必須遵照以下程式進行。

1、提出拆遷申請，領取拆遷許可證。

需要拆遷的單位，應當將建設專案批准檔案、建設用地規劃許可證，國有土地使用權批准檔案、拆遷方案、拆遷補償安置資金落實證明向房屋所在地的縣以上人民政府拆遷主管部門提出拆遷申請。經稽核後發放房屋拆遷許可證。必須向被拆遷人出示房屋拆遷許可證。

2、釋出拆遷公告。拆遷單位領取拆遷許可證後，應及時向拆遷範圍內的被拆遷人宣告拆遷決定、釋出拆遷公告。公告內容有拆遷人、拆遷範圍、拆遷期限等。

3、簽訂拆遷補償安置合同。在拆遷公告規定的拆遷期限內，拆遷人應當與被拆遷人在自願有償的基礎上就拆遷安置有關事宜進行平等協商，簽訂合同。

4、房屋拆遷的實施。被拆遷人應在公告規定的時限內自行搬遷，拒不搬遷的，拆遷人可以申請強制搬遷。強制搬遷後，拆遷人應向被拆遷人出具搬遷驗收單，然後組織對房屋拆除。

二．注意拆遷補償安置合同條款的主要內容

1、拆遷當事人及基本情況。當事人包括：①拆遷人：是取得房屋拆遷許可證的單位。②被拆遷人：是被拆遷房屋的所有人，即對被拆遷房屋擁有所有權的自然人或法人。③房屋承租人：是與被拆遷人簽有房屋租賃合同的房屋使用人，在租賃關係沒有解除且房屋所有人不能對房屋承租人進行合理安置的情況下，拆遷人應與被拆遷人、承租人一起簽訂拆遷補償安置協議，並對房屋承租人進行安置。

2、拆除房屋的有關情況。包括座落地點、結構、樓層、面積、質量、間數以及附屬設施等。

3、補償方式、補償金額和補償時間。補償方式分為貨幣補償和房屋產權調換。貨幣補償，應根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以市場評估價格確定。產權調換，應按被拆遷房屋和調換房屋各自的房地產市場評估價格計算，結清產權調換的差價。

注意以下兩種情況，不得選擇補償方式：①拆遷非公益性房屋的附屬物，不作產權調換，只給予貨幣補償；②拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃合同不能達成協議且被拆遷人不能對承租人進行安置的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換，產權調換後的房屋由原房屋承租人繼續承租。補償時間，一般應在拆遷前一次性補償。

5、拆遷安置辦法。安置是針對被拆遷的承租人的，在被拆遷人不能與房屋承租人解除租賃關係且不能對承租人進行安置的情況下，拆遷人應當對承租人進行安置，可以支付臨時安置補助費，也可以提供週轉房。

6、搬遷補助費、臨時安置補助費、停業補償費的支付。拆遷應當對被拆遷人或者房屋承租人支付補助費，在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費。因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當給予適當的停業補償費。

7、搬遷期限和過渡期限。搬遷期限是被拆遷人和房屋承租人自行搬遷的時間界限。過渡期限是指在實行產權調換補償形式下，拆遷提供適宜入住的調換房屋的時間界限，是來約束拆遷人的。

8、違約責任。拆遷人的違約責任，主要有不能按時支付補償款和超過過渡期限提供產權調換房屋的責任。承擔責任的方式是支付一定數量的違約金。被拆遷人的違約責任，主要是不搬遷和騰退週轉房的責任。承擔責任的方式是被強制搬遷。

注意房屋拆遷的必經程式：

房屋拆遷是國家建設、城市改造、房地產開發等，經政府有關主管部門批准，由建設單位對建設用地上的房屋及其附屬物進行拆除，對房屋的所有者或使用者進行遷移安置並給予一定補償的行為。

根據《城市房屋拆遷管理條例》的有關規定，必須遵照以下程式進行。

1、提出拆遷申請，領取拆遷許可證。

需要拆遷的單位，應當將建設專案批准檔案、建設用地規劃許可證，國有土地使用權批准檔案、拆遷方案、拆遷補償安置資金落實證明向房屋所在地的縣以上人民政府拆遷主管部門提出拆遷申請。經稽核後發放房屋拆遷許可證。必須向被拆遷人出示房屋拆遷許可證。

2、釋出拆遷公告。拆遷單位領取拆遷許可證後，應及時向拆遷範圍內的被拆遷人宣告拆遷決定、釋出拆遷公告。公告內容有拆遷人、拆遷範圍、拆遷期限等。

3、簽訂拆遷補償安置合同。在拆遷公告規定的拆遷期限內，拆遷人應當與被拆遷人在自願有償的基礎上就拆遷安置有關事宜進行平等協商，簽訂合同。

4、房屋拆遷的實施。被拆遷人應在公告規定的時限內自行搬遷，拒不搬遷的，拆遷人可以申請強制搬遷。強制搬遷後，拆遷人應向被拆遷人出具搬遷驗收單，然後組織對房屋拆除。

二．注意拆遷補償安置合同條款的主要內容

1、拆遷當事人及基本情況。當事人包括：①拆遷人：是取得房屋拆遷許可證的單位。②被拆遷人：是被拆遷房屋的所有人，即對被拆遷房屋擁有所有權的自然人或法人。③房屋承租人：是與被拆遷人簽有房屋租賃合同的房屋使用人，在租賃關係沒有解除且房屋所有人不能對房屋承租人進行合理安置的情況下，拆遷人應與被拆遷人、承租人一起簽訂拆遷補償安置協議，並對房屋承租人進行安置。

2、拆除房屋的有關情況。包括座落地點、結構、樓層、面積、質量、間數以及附屬設施等。

3、補償方式、補償金額和補償時間。補償方式分為貨幣補償和房屋產權調換。貨幣補償，應根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以市場評估價格確定。產權調換，應按被拆遷房屋和調換房屋各自的房地產市場評估價格計算，結清產權調換的差價。

注意以下兩種情況，不得選擇補償方式：①拆遷非公益性房屋的附屬物，不作產權調換，只給予貨幣補償；②拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃合同不能達成協議且被拆遷人不能對承租人進行安置的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換，產權調換後的房屋由原房屋承租人繼續承租。補償時間，一般應在拆遷前一次性補償。

5、拆遷安置辦法。安置是針對被拆遷的承租人的，在被拆遷人不能與房屋承租人解除租賃關係且不能對承租人進行安置的情況下，拆遷人應當對承租人進行安置，可以支付臨時安置補助費，也可以提供週轉房。

6、搬遷補助費、臨時安置補助費、停業補償費的支付。拆遷應當對被拆遷人或者房屋承租人支付補助費，在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費。因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當給予適當的停業補償費。

7、搬遷期限和過渡期限。搬遷期限是被拆遷人和房屋承租人自行搬遷的時間界限。過渡期限是指在實行產權調換補償形式下，拆遷提供適宜入住的調換房屋的時間界限，是來約束拆遷人的。

8、違約責任。拆遷人的違約責任，主要有不能按時支付補償款和超過過渡期限提供產權調換房屋的責任。承擔責任的方式是支付一定數量的違約金。被拆遷人的違約責任，主要是不搬遷和騰退週轉房的責任。承擔責任的方式是被強制搬遷。

在拆遷過程中，非常重要的就是雙方就補償方式、補償金額和支付期限、用於產權調換房屋的地點和麵積、搬遷費、臨時安置費或者週轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。這可以說是拆遷工作的核心問題。就協議內容，雙方應通過談判協商來解決。在談判中，要把注意力集中到具體的補償專案上，要一項一項的談，每一項都要確定具體的金額或者實施方式。拒絕“口頭承諾”，雙方協商的結果都要落實在紙面上，由雙方簽字或蓋章確定效力。

遇到房屋拆遷的，除了會發一筆財之外，還有一點非常重要，就是拆遷中的安置補償協議，這決定你能拿到多少補償款。在遇到房屋拆遷時，最好先了解清楚拆遷專案狀況以及附近居民的補償情況，預估一個自家的底線。同時，在談判過程中，千萬不能將任何證件原件交給別人，不要因為"做個統計"等話，就把原件交出去，就算是交影印件，也要在影印件上標註用途。不然這些證件你知道別人用來幹嘛去了？這不是信不信任的問題。其次，一定要仔細看合同，千萬不要嫌麻煩。一旦簽字，就說明你已經認可檔案內容，不管之後你覺得合不合理，《合同法》規定，合同已經生效。還有，在拆遷過程中，要少說多聽，不要被拆遷方牽著鼻子走。最後，別當釘子戶，如果談判到了一定程度了，就不要再想著獅子大開口。