百分之九十五的人(除炒房客)都在房地產上拿不到回頭錢，漲的時候盼著繼續漲不會賣。跌下來的時候更捨不得賣。直到房地產行業徹底冰封失去流動性想賣又賣不掉。絕大多數人只能守著虛的市值感覺上自己非常有錢了，但其實只不過是鏡花水月而已。。

其實這個問題可能會有些歧義。我有兩個方面理解，一個是指房地產市場的總市值，一個是指房地產債務規模。

先回答房地產市場總市值問題。

之前房地產第三方機構第一太平戴維斯在2016年曾經測算過，報告預計的資料是中國房地產市值約為270萬億元人民幣。後來2018年潘石屹披露了一個最新資料是總市值大約65萬億美元，按現在6.8的匯率計算大約是440億人民幣。

自己其實也可以大致測算一下。根據 2015 年人口抽樣調查資料，中國城鎮住宅存量建築面積264億平方米，加上 2016-2017 年的城鎮住宅竣工18.8億平方米 ，減去拆遷折舊的面積7.3億平方米，估算2018 年底全國城鎮存量住房建面 275.5 億平，按 2017 年商品住宅銷售均價 7613.8 元/平計， 2017 年底全國城鎮存量住房價值為 210萬億元。那中國的總市值大概就在210到440億之間。

再來說下涉及房地產債務規模。網上查到的是，從華人民銀行公佈的資料來看，截至2018年一季度末，中國房地產貸款規模達到34.1萬億元，同比增長20.07%，遠高於全部貸款增速。這裡的房地產貸款規模包括個人房貸和開發商拿地開發等貸款。其中個人住房貸款和房地產開發貸款規模分別為22.9萬億元和9.1萬億元。但是如果加上開發商發行債券、信託等整個房地產債務規模就要超過34萬億了。有資料指房地產的債務規模至少應該在45萬億元左右。

其實從貨幣銀行學角度看，個人貸款買房的過程並不是鎖定資金。購房人以一定比例的首付從商業銀行貸款，這個過程實質是商業銀行實現了信用擴張，也就是商業銀行的資產負債表擴張。

按近4年的40%算，24萬億人民幣搬家(當10萬億是新增長)，60萬億價值。以前哪些很多增值，免費的，算350萬億的25%現金內，約80萬億。這些錢一部分變成房企土地庫存了。

看看現在全國從村、鎮、縣、市哪個地方不是高樓林立，哪個地方不是大面積空房，再過十五年左右50、60年代出生大都去世了，中國的人口能保住十億嗎?應該4o%的房子無人居住，請問房子真值錢嗎