不管是安居客還是貝殼，它上面的網站顯示的都是屬於是第三方網站，那麼平時呢我們中介。有了房源怎麼樣去找客戶呢？其中最重要的一個方法就是通過網站發信息，有人了點選瀏覽感興趣，這就能會迎來客戶

但是目前呢，很多網站都推出了真房源，或者說是真實房源在售這樣的一個專案，也就是說你所看到的每一個房源都是真實在出售的，那麼根據位置根據小區不同，可能每一套房子掛的價格不一樣。售樓處的話他會給出均價，因為是新房，這是開發商統一定價，但二手房這個就不一定了，因為二手房屬於是房東自行定價，所以呢，雖然網上掛了這麼的一個價格資訊。我覺得怎麼樣去講價，這是有一定方法的

首先你要確定你自己買房的需求，你想要什麼樣的房子是想剛性需求居住，是想換房還是想學區房？為了孩子上學還是為了結婚？你是想要精裝的毛坯的還是多層？不帶電梯的？還是要花兒洋房別墅還是？高層帶電梯的樓層有沒有什麼要求限制裝修？在幾年之內你能接受這些都是你自己需要去考慮的

考慮完這些，我們在瞭解房源本身去找你合適的房源，但是這個呢是因城市而異。比如說一二線城市，他講價的空間就非常大，一般的都在20萬，30萬甚至50萬。都不一定，因為呢？一二線城市的房價本身就高一套房子1000，2000萬都很正常，所以砍價方面讓利呢也非常大

那三四線城市就不一樣，他的講價空間呢就沒有那麼大，我曾經在三四線城市做過房產中介，那麼一般情況下它的講價空間就在。兩萬到5萬之間，有的時候如果房東著急也可能會到10萬左右，但這就是最高的，你想去講20萬30萬那就根本不可能。

再有一個呢，當買二手房的時候，最終你看好房子想和房東談價格，那如果是通過中介的話，那是需要三方在一起見面了，這個時候也看感覺也看文員也看人品，如果你和房東聊的好多給你便宜。一些錢也不是沒有可能，如果你去就擺的是高姿態，覺得我是買房的，你房東就應該便宜賣胳膊，你的態度都不對，可能你連這個房子一分錢都不可能給你打折

所以不管是在網站上看到的房子，還是自己通過朋友介紹的房子，你一定要。找準自己的需求，然後再去和房東談價格，切莫看一套房子談一個價，那樣只會顯得你這個人非常的幼稚

二手房能夠談下來的價格，因城市、地段、小區等因素的影響，很難用一個絕對數值體現某套房源談下來的價格多少，為此引入議價率概念來衡量某套房源成時交談下來的價格大小。

議價空間指買賣雙方保留價格之間的價格範圍，議價本質就是買回賣雙方討論出來的價格。雙方保越留價格差異大，議價空間則越大。在二手房領域，議價空間可以理解為某個房源掛牌價與成交價的差值，差值越大，降價幅度越大，但其值很難判斷不同城市或同一城市不同小區的議價幅度大小。例如：

北京房源A掛牌價700萬，680萬成交，議價空間20萬；長沙房源B掛牌價110萬，100萬成交，議價空間10萬，表面上房源A議價空間更大，但實際上房源B降價幅度更大。

為此，判斷二手房降價幅度的大小引入議價率的概念，定義為：

議價率 = （掛牌價-成交價）÷ 成交價 ×100%

房源A議價率：(700-680) ÷ 680×100% = 2.94%，房源B議價率：(110-100)÷ 100 ×100% = 10%，所以，房源B的議價率高於房源A，也就是房源B的談下來的價格更大。

影響議價率的因素很多，其中最重要的一個因素是市場，當市場較活躍時，議價率較低，也就是談下來的價格較小，當市場冷清時，議價率較高，談下來的議價空間更大。

通過整理河北省廊坊市燕郊鎮近4年二手房平均議價率如下，2016年全國二手房市場極其活躍，燕郊鎮平均議價率在1%-2%之間，當時客戶很難從業主那裡談下較優惠價格；隨著2017年北京317新政，廊坊322新政陸續出臺，市場活躍度急劇下降，議價率從2017年4月份開始提高，其後徘徊在至3%-6%之間，客戶急於將手中房源拋售，客戶談下價格幅度較大。

安居客和貝殼網上的價格不一定能談下來。首先我分析下兩個網路平臺。

關於安居客本身是一個網路平臺，而僅僅是一個網路平臺而已。上面的房源都是中介發的，真實程度有待提升。

首先沒法確定這個房子賣了沒有（因為就算賣了中介也不會去下架，所以還會掛在上面）

其次是價格是不是真的（有些中介喜歡把價格填低髮網絡。比如說實際價格85萬，有人發80萬，那麼你看到80還想談多少？因為本身是85萬的）

貝殼網還有Q房網上的房源基本都是真的（為什麼說基本都是真的呢。網路有專人打理，除非最近一兩天賣掉沒有來得及下架的，或者最近一兩天價格變動沒有來得及改價的）

除了以上兩種情況，其他都是真實房源。但是關於談價的話，同樣要看業主心態。

人偉業的建立，不在能知，乃在能行！議價多少就得你去行動了。

既然是在安居客，貝殼網上看的，你應該是看的二手房。二手房是有掛牌價和成交價，所以二手房是可以議價的。

二手房本身就具有不同於新開發房屋的許多特徵。二手房的特點就行一房一特色，在這種情況下你很難去界定二手房房屋的準確價格。它的定價邏輯就是參考所在城市 周邊地段 類似房屋的掛牌價和成交價在結合自己房屋的樓層 面積 朝向 裝修等來報一個符合市場行情的價格。所以房主本人也不知道自己房屋的準確價格 他只有一個大概的價格範圍！這就是可以議價的原因。

那一套房子議價的空間是多少呢？既然已經到談價這一步 說明你房子還是看的比較合適，在說很多房主也不會亂報價格，價格太低房主也不會出手。這個時候就要看你的心裡價位是多少 ，一般情況議價的範圍在5％左右，這個需要你提前和中介方進行溝通 來和房主談價！！

安居客購房平臺，人群雜亂，只要花錢都可以在這上面釋出房源資訊。

也就是說，在安居客找房，你可能會遇到不同中介公司的銷售員，比如鏈家，中原，到家了，我愛我家，中環，優居，德佑等，以及一些小的夫妻門店。

人員比較複雜，甚至可能還會遇到獨立房產經紀人，沒有歸屬任何一家公司，他會根據你的購房需求來給你帶到他熟悉的中介公司。

這樣的複雜人群，購房風險較大。而且這因為人員雜亂，所以在這樣的平臺就存在很大的競爭。

購房者首先要考慮市場情況，在市場旺季時候，無論房子有多少缺陷、你的砍價技巧多厲害，房主有多好說話，房價也是一分錢砍不下去的。因為房主對房價預期是上漲的，現在這個價格賣給你，房主都覺得虧了，怎麼可能讓你砍價。

在市場淡季以及下行市場中，房價是有砍價餘地的。根據我的經驗而言，平穩市場大概1%-5%砍價餘地，下行市場中有5%-10%的砍價餘地。

如今，房地產市場火熱，房產公司也到處可見，二手房（存量房）社群周邊房產公司到處可見，所以到房產公司諮詢也是主要的定價方式。優點：直接的交流，細節更明確，報價更準確。缺點：因負責接待的中介人員從業經驗多與少或者個人心理預期問題，不同中介人員報價有相對差異，所以建議找2-3個經紀人進行諮詢，對比，聽他們的分析是否合理以及考慮問題的出發點有何不同。

現在來說下貝殼上房源價格談價空間問題，個人覺得這個跟很多因素有關，比如業主的掛盤時間，心態和預期，目前該小區同類型房源的成交價格，市場環境等，這樣可以根據近期該小區同類型房源的成交價格去作為參考談價，通常鏈家app裡有較真實的近期房源成交資訊，這樣就不至於說談價沒有參考，正常來說，平臺上的掛盤價肯定是有一定空間可談的。具體就看購房者的本事了。

先有這麼個問題，你在安居客上看的那套房源是真的嗎？如果不是真的，是業務員放的假餌等你來上鉤呢。你打電話，他先回答有還能有優惠，咱們見面談，你來了，她告訴你剛剛就在剛剛那套房子被別人訂走了，我這裡還有另外一套，戶型價格都差不多，就是是頂樓，要不咱們去看看？你說你去還是不去？不去？都來一趟了，白跑一套，磨不開面子去了，咬牙看完，怎麼看也不是自己想的那樣。

在過去很長一段時間裡某8，某某客，某房某某房相關的網站，放眼望去，都是假房。

如果是真房源，你可以參考同樣社群同樣樓層同樣戶型的在售房源，誠心出售的真房源，真實價格是比較接近市場均價的。

鏈家網上掛的房源是需要房東驗證，任何人發現虛假房源是有現金獎勵的，一套一百好像是，有心人可以去打打假，試試能不能發筆橫財，終歸會有經紀人犯錯的。

我賣過一套房子，剛開始是不著急，賣也行不賣也行，就比市場均價多掛百分之十左右，知道自己掛的價高也不議價。後來想賣了，就掛均價，我想到手200萬，我掛205，買個菜三五塊還得講價呢，買家必須要講價的，給雙方一個議價臺階，促成交易。

我這裡是二線城市，房價低，議價空間基本就是減去零頭靠近5萬或者十萬單位的，例如153萬，基本就是心理價位150，掛159萬心理價位就是155或者150，北上廣一線城市咱們小老百姓就不知道了。

貝殼網和安居客上發的房源，都是房屋的所有者業主委託經紀人釋出的房源資訊，這個房源資訊的價格，是可以談的，到具體的能談多少，這個就不一定了。

二手房的交易價格，只有業主才能決定其價格，不同的時候，業主的賣價是不一樣的，沒有什麼固定的價格模式。

在一定時候，網上的價格根據業主不同情況，有不同的價格。

比如，業主對對樓市認識上的差異。當你看好一套房約業主談價的時候，業主覺得樓市行情很好，業主有可能要上調房子的價格，你可能很不高興，以前說好的100萬的價格，我現在看好了，準備和你談價格，你現在要110萬太不耿直了。

你很不高興，但你又有什麼辦法？房子是業主的，業主願意賣多少錢就賣多少錢，誰也管不著。

業主為了急於出售這套房，為了更快的把這套房賣出，那有人願意買房，業主就會把價格適當的調低一點。

比如100萬元的房子，業主可能95萬就會出售，這業主完全有這個自由決定自己的房子出售價格。

總結一下

網上出售的價格是業主初步出售的價格，業主有可能對他出售的這套房向上調整價格，有可能向下調整價格，沒有絕對的能少或者上調價格。

業主對樓市不同時期，有不同的認識，賣房的時候，也有不同的目的，價格也就不同了。

具體的價格能談低一點，或者業主把價格上調，這都有可能。有時候業主簽定合同後，還有可能毀約，價格賣低或者高，都有其可能。

安居客虛假房源太多，更多是達到引流的目的，吸引客戶留下聯絡方式。

談談貝殼上的，問了那麼多的房子，一般來說，可以把價格談到掛牌價的90%~95%。

100萬的房子，最低可以談到90萬，看賣家的心裡是急於出售還是待價而沽。

目前這個價格談肯定是可以談下來一些，但是幅度不會想以前那麼大，以前的房東賣房子報的價格空間比較大，現在的房東報的價格基本就是接近賣價了。

我是經紀人，很榮幸回答您的問題。

安居客和貝殼上的房源大部分都是可以談價的，這是毫無疑問的。至於能談多少，就要看房子本身的情況和業主的心態了。

需要注意的一點是，安居客上的房源，需要確認是真實在賣的，因為有一些假房源或者過期的房源。貝殼的相對好一些。