目前國內的商業形勢，由於東西發展的巨大不均衡，呈現出錯綜複雜的局勢，發達城市的商業地產開始激烈競爭，而三線城市以下，卻還處於填補商業空白或者補課的階段。

那麼在發達的城市，商業地產如何才能避免同質化呢？

1. 需求。

做商業專案的，有沒有詳細的瞭解你的目標客戶？這個城市的居民消費習慣如何？整體趨勢怎麼樣？這個專案的定位是區域級？市級？省級？如果是區域級，周邊輻射人群有沒有仔細的研究過？5~10分鐘步行圈？20分鐘車行圈？市級和省級也有各自的考量指標。

每個地方，地域不同，得來的資料也不同。比方說，在成都做一個休閒美食的專案就比在溫州成功的可能性高一些。在市中心做奢侈品就比在居民區容易，這個是最基本的去同質化。但是，非常多的同行忽視了最基本的作業，沒有仔仔細細的研究誰來商場消費，他們是什麼樣的人的。這樣導致的結果就是，是個商場都說要做LV、Gucci，是個大平面就要做滑冰場、IMAX。

再進一步，結合專案本身的特質，你的目標消費者的特點、周邊專案的空白、市場的趨勢發展，我們能找出一些答案。

目前在競爭激烈的一線城市商業大環境下，我們要仔細的甄別消費者的需要和潛在需要。他們是要一匹更快的馬還是要一輛汽車，這個就是考驗發展商的判斷了。市場需求在發展變化，現有格局一定有所不足，機會就出來了。

不要陷入細分市場或者非同質化的一定是全市獨一無二的誤區，這種思路的機會和風險都很大。比如上海新天地的新天地時尚，全場設計師小眾品牌，叫好不叫座，現在就改過來了。上海還有一個奇怪的場子，靜安寺的1788 eat， 全部是吃的，而且看得出來，場主挑店家很用心，不是那種商廈大路貨。這種就是輻射區域級商圈，走精緻或者特色餐飲的這條路。瞬間，附近的久光、芮歐、嘉裡等等就不在同一個戰場上了。

總之，在一線城市，人們的消費習慣已經從基礎生活必需消費成長為個性和體驗消費，就有了可以非同質化的土壤，其他的城市還不確定。

2. 供給。

這個是比較悲哀的事情。就目前大陸的店鋪品牌資源來說，尚且不夠豐富。做商場招租的其實是精神分裂症。要去同質化，但是面對一個新的特別的品牌，你敢招麼？人家一沒品牌影響力二沒以往的銷售資料三沒同行口碑，你知道他進來了是不是賣的動？配合你活動是不是積極？有沒有黑心棉調假貨的歷史？這個品牌挺著名，口碑也好，你的租金談判就不會遂你意，關鍵是，他在別的商場也有啊，怎麼去同質化類？

解決的方法不是沒有，是在發展商這邊。別把專案做得那麼千篇一律，招商的時候守正出奇，保證場子的基本穩定的同時，招一些特別的商家，給他們特別的要求和待遇，或者讓一些大家熟悉的店家搞出不一樣的裝修和經營風格，比如美式酒吧風格的哈根達斯、一水兒中式傢俱和牌匾的星巴克，都很好玩。

總之，去同質化的關鍵在於掌握消費者的需求、趨勢和渴望，避開競爭者正面火拼，利用專案的定位和租戶組合造成特色和趣味，從而黏住客戶，這要做大量的基礎工作、研究和決策。

商業地產的先鋒就是萬達。怎麼避免同質化？關鍵是我們的思維方式和眼界的拓寬有關，複製萬達模式，容易，但是越來也沒有吸引力。如何避免同質化和淪為低端格式？只有發覺特色，做好群眾喜愛的、“接地氣”的商業地產，才能夠成長、成功。