這種房子不能買，抵押的房子辦不了過戶，那就意味著房子實際上不屬於你，最後你花的錢有可能打水漂。

如果想買這個房子，對方要結清銀行貸款，解除抵押登記，然後才能進行正常的買賣交易。

如果只簽訂了買賣方合同而沒有辦理過戶手續，那麼從合同法角度來看住房買賣合同是有效的，但從物權法角度來看，你並不擁有房屋所有權，因為物權法規定，不動產所有權轉移是以登記為要件，也就是必須辦理過戶登記，房子才屬於你。

所以一定要弄清楚合同法和物權法對房屋所有權的界定。萬一簽訂了合同付了款，但對方並沒有辦理過戶手續，會出現什麼情況？

這種情況下你只能根據民法有關規定去法院起訴，要求對方承擔經濟責任，也就是要求對方退還你支付的房款以及相應的經濟損失，但你無權要求法院判決對方必須辦理房產過戶。

所以買房時一定要謹慎，儘量不要購買產權上有瑕疵的房子，以免陷入不必要的糾紛。

分為兩種情況，如果是法院執行拍賣的話，可以放心購買；如果是業主自己售賣的話，風險比較大。

法院進入執行拍賣程式的房子，這個就不需要說了，按照法院拍賣進行過戶，這些都是沒有風險隱患的。

自己售賣的話就存在一定的風險，因為有抵押的情況下，首先要做的是，結清貸款做解抵押，這裡面就會有很多的未知因素，包括像一房多賣，業主毀約等等，有可能讓你雞飛蛋打。

我說客戶經理這幾年，遇到過很多這些案例，有中介專門替業主墊資並進行抵押房屋的售賣，流程相對熟悉，同時對雙方也有一個監控，這樣就會有一個，比較安全的操作環境，風險相對小一點。