大部分的情況下，公寓都是商業用地，也就是並非普通性住宅，所以無論在居住型，產權年限，、水電費，公攤面積、以及交稅上都是非常高的。

所以，其實投資公寓收租並不是一個好的選擇，即使是一線城市和新一線城市，投資公寓都不值得，更別說二三四五線城市了。

第一，公寓的升值空間並沒有住宅好，對於許多一線城市就是如此，而二三四五線城市更有可能面臨著貶值；

第二，公寓的租金回報率沒有商鋪高，因為公寓的水電費比普通住宅貴，所以很難以很高的價格出租；

第三，公寓脫手非常困難，因為不能落戶，沒有學區房的概念，貸款利率和首付條件又比住宅高，貸款年限也僅有10年，而且還只能商用貸款，所以，往往很難有人接盤；

因此，投資公寓收租並不是一個好的選擇，可能還是一筆“爛賬”，不值得哦！想要收租，應該尋找優質的商鋪投資，想要升值，應該選擇一線或者新一線的住宅房產投資，公寓屬於“四不像”型別。

首先我們要確認購房邏輯，投資無非是看以下幾點核心因素

1、政策規劃：哪裡投資的資金多，速度快，哪裡就能房價先行

2、舊改體量：周邊是否具備可持續發展，舊改能否落地，是否存在開發商不願意開發的情況

3、人口驅動：人養商業、商業養地、地養房價，有了人口基礎就會供需失衡，需求的預期大於供應時，會造成價格的外溢。

4、產業結構：5000月薪的月薪怎麼可能有5w的價格，區域的收入決定了未來發展的上限空間。

從內環來看，根據我們的需求只想關注南山和福田的地段。那麼南頭和西麗都屬於價值窪地，但是南頭的發展過於緩慢，因為留仙洞是16大規劃之一，發展更加迅速。福田的公寓主要就是看地段罷了，不好升值的原因就是周邊舊改無法實施，主要是開發商收到限價的影響開發舊改利潤空間低，不願意做市區，反而像南山有土地供給，就很容易進行開發了。

從中環來看，只有布吉和坂田是價值窪地，紅山和寶中都有8-10w的價格。但是紅山和寶中實質上都缺少了產業。而坂田作為科技園，未來通了10號線，加上低價格的優勢，肯定會供需失衡。這時區域價格會進行反補，逐漸持平紅山寶中的價格，所以未來還有很大的升值空間。

從外環來看，只有大運有較強的吸金能力，沙井、觀瀾都是工業園，就業人群基礎低，地區農民房舊改進度慢。大運的主幹道上已經全面動工了，而且龍崗地價便宜，資源多，所以開發商也願意主動獲利開發。大運未來4年內會有4鐵交匯、規劃10所中外合資大學、20w就業的科技人群。

所以目前公寓的投資可以鎖定為西麗片區、坂田片區、大運片區，穩定性的話西麗和坂田較強、租金回報率的話坂田和西麗更高，升值潛力大運更強，但是風險也大。所以可以考慮內環和外環雙方面都考慮進去。

最合適投資價值：東莞、佛山、惠州、珠海！

公寓因為二次交易稅費高，加上商水商電一般無天然氣以及戶型的限制，指望房價同住宅一樣的幅度上漲不現實，所以投資公寓主要考慮租金收益率，越高越好，回本時間越短越好。判斷的標準是要遠高於銀行三五年期定存利息。因此，要重點考慮周邊各項配套，以前交通和人口基數、流入情況，片區的供應量也要考慮，供大於求的不要買，否則租不起價。