你好，其實首套房和二套房的區別挺好區分的。首先如果個人名下或者以家庭為單位沒有房產的，購買第一套房產，就叫作首套房產，而在個人或以家庭為單位，名下已經有一套房了，那麼再購買另外一套房，就叫作二套房了。那麼首套房和二套房有什麼區別，和需要注意的地方呢？

首先要弄明白所謂的“限購政策”，也就是以個人為單位的話，每一個人最多隻能購買2套房。（以廣州為例，其他地區政策不同，按照當地政策為準）而如果以家庭為單位，同樣一個家庭最多隻能購買2套房。這裡跟個人有點不同，普通的2個人按道理是可以每人最多買2套房，合計4套房，但如果這兩個人結婚組織家庭，那麼還是按照一個家庭最多能買2套房計算，因此就出現了“假離婚”的做法。“假離婚”是利用政策的漏洞，以個人名義最多能購買2套房，結婚後一個家庭只能買2套，於是就“假離婚”變成單身人士，就能多買2套了。

明白了限購政策後，個人或家庭購買的第一套房就叫作首套房，首套房根據國家政策是能夠享受優惠的，其中包括銀行貸款利率優惠，和首付比例的優惠。具體來說就是如果購買首套房，銀行的貸款利率是可以打折的，記得在2016年我買房的時候，由於是首套房，所以貸款利率可以享受當時基準利率的85折，後來國家調控，收緊了貸款，在後來的日子裡不但沒有享受利率打折，還要在基準利率的基礎上上浮0.5%-1.5%，所以早前幾年沒有買到房的，現在估計都後悔了，也慶幸自己能搭上基準利率85折這一趟尾班車。

而二套房的定義就是你在購買了首套房以後，再購買另外一套房就叫作二套房。房管局是可以透過系統查詢到你名下房產的情況，這個是瞞不了房管局的。那麼二套房又有什麼區別呢？主要分為貸款利率和首付比例：前面已經說過，首套房是可以享受貸款利率的優惠，而如果你第二套房也是打算貸款買的，那麼你第二套房就不能再享受貸款利率優惠了，除非首套房已經還清了全部貸款。另外，在首付比例上面也有不同，首套房的首付比例最低是可以付三成，而二套房的話，不好意思，二套房首付最低可是要給七成了。

當然，如果你是全款購買的話，就不存在首套二套的區別了，貸款利率和首付比例都不在考慮的範圍內，只有購買數量這一條限制了，經常聽身邊的朋友說自己多有錢，但是名下已經有房產了，不能再買了，沒有名額了，往往聽到這一句“沒有名額了”都覺得是不是在炫富？

總結一下: 與購買人所購買城市的限購政策相關，建議向當地多家經紀人諮詢。

1、首套界定:

1.1 買入地，本人或家庭成員名下無房，與全國範圍內房屋貸款記錄無關，算首套，這叫＂認房不認貸＂，隨便買的城市估計沒有了。

1.2 買入地，本人或家庭成員名下無房，全國範圍內房屋貸款已結清，算首套，這叫＂認房認貸＂，執行這樣政策的城市也不多了。

2、二套界定:

2.1 買入地，本地戶籍，本人或家庭成員名下無房，全國範圍內有房屋貸款記錄，結清也算有記錄，算二套，這叫＂認房認貸＂，絕大多數城市執行此政策。

2.2 買入地，非本地戶籍，也叫外地人，直接二套。

此外，個別城市對落戶時間，離婚時間也作為二套認定標準。貸款記錄在個人徵信報告內直接體現，全國聯網。車貸，裝修貸等消費類貸款記錄不算房貸，不作為首套二套認定標準。