時代在變化，國家的發展階段也不同。我不否認三年一個小週期，但房地產應該是一個大週期行業，它涉及人口數量、結構以及生育趨勢判斷。還與科技進步相關聯，最重要的教育、醫療以及高素質就業機率是目前城市房子最大的關鍵屬性。

我們知道，宏觀經濟執行的一個重要特徵就是週期性波動，房地產市場也不例外。

曾經有美國的學者根據1795年到1973年之間的交易量資料，研究了房地產市場的週期性規律，結果發現，美國的房地產市場在那段時間具有比較長的波動週期，平均大約是18年。

也就是說，如果以房地產市場處於最低谷時算起，之後市場逐漸攀升，交易回暖，價格逐漸迴歸，並一路走高到達最高點，之後又再逐漸回落，並在此回到最低谷的位置，這樣就是一個週期，在當時的美國，整個週期大約需要18年的時間。

房地產市場的這種週期性波動往往和通貨膨脹週期、利率調整週期、總體經濟執行週期相關。但是，對於房地產市場的投資者來說，大家更關心的問題是：是不是有什麼可以觀察到的訊號，能幫助我們判斷當前的房地產市場處於週期波動的哪個階段呢？

這裡有兩類指標值的關注，一類是出租率或租金水平；另一類則是銷售率。出租率用來衡量房東用於出租的住房是否能夠及時租出去，這個房產中介是最清楚不過的。銷售率則用來衡量房地產開發商所開發的房產是否能夠及時地銷售出去，這個，你看看樓盤開盤時的火爆場面就知道了。

如果出租率與銷售率都很高，這就意味著房地產市場處於成交活躍期，供求雙方參與熱情都比較高。

不過，我猜想大家更希望知道的是，當前的房地產市場究竟是處於上升期，還是已經開始顯現疲態走下坡路了呢？這個可以從出租率和銷售率的比較重看出一些苗頭。

例如，當房地產市場開始進入下行通道時，銷售率會首先下跌。這個時候，你會發現購房者開始有了更多的觀望情緒，而開發商也會加大促銷力度，希望儘快回籠資金。

相比之下，出租率或者租金水平的下降會相對滯後一些。這是因為，一方面租約簽訂在先，合同到期之前，租金暫時還不能調整；另一方面，房東通常不願意房屋空置或租金下跌，他們首先想到的是採取其他辦法吸引房客，比如提供更好的家電設施，甚至將房屋重新翻新維護一下。

你看，銷售市場相對於出租市場的提前變化，就是一種市場供求關係變化的訊號，所以，你需要仔細觀察房地產市場中的類似細節，作出合理的判斷。

當然，具體到中國的房地產市場，由於存在著諸如限價、限購等等形式的政府幹預，讓市場的週期性波動變得更為複雜。比如說，你們覺得中國存在著類似於美國學者所發現的那種長達18年的房地產市場週期嗎？恐怕我們根本感覺不到，就算有，也被各種政府的短期調控政策所幹擾。

再次，中國還存在另一種來自金融市場的力量，也會對住房市場造成周期性衝擊，那就是股票市場與住房市場的聯動。

總之，中國房地產市場波動與我們的宏觀經濟環境、金融市場發展都是有關係的，在進行房地產投資之前，我們需要具備這樣的大局觀，要了解宏觀經濟。