首先在沒有業主委員的小區，業主要儘可能團結，通過微信業主群和QQ業主群等形式把業主組織起來，雖然大部分人還是多一事不如少一事，但畢竟還是有一部分有社會責任感和正義感的人，多一個人多一份力量，儘可能團結更多的人。可以通過業主聚餐等形式讓大家互相認識，加強團結。

加強專業知識的學習，懂得越多才能指出物業的違法之處，才能找對其中的政府職能部門，而不是隻能說一句物業服務不到位。還有就是充分利用媒體的力量，遇到問題，給電視臺、報社新聞熱線打電話，在網上釋出新聞，但是一定要注意不要造謠，要據實報道。

舉例說明比如小區物業亂收車位費，首先打物價局電話求證一下物業是否辦理的收費手續，一般違法收費都沒有手續，物價局有個亂收費舉報部門，還有就是憑房產證到規劃局去查詢車位是不是規劃圖紙上的。住建局下面還有一個管理監督物業公司內的部門物業管理辦公室，雖說權利不大，但也可以向它舉報。再就是向媒體新聞熱線舉報。還有就是向打市長熱線和政府部門電話，打的人越多越有用。其他問題，比如物業捆綁收費，私自剷掉綠化、更改小區的基礎設施等基本都是這種方法維權。要多種方法同時進行，而且要儘可能發動更多人蔘與其中，誰叫業主處在弱勢地位呢。大忌就是不能衝動動手，物業最會給業主挖坑，一旦進入圈套，不僅維權不成，還要付出代價。當然即使沒有業主委員會，業主還有一個大招，就是投票一半以上人同意可以更換物業公司。

只要沒有大的政策改變，物業和業主之間的矛盾就存在，而且難以調和。因為讓一個缺乏有效監督的追求利潤的企業，自覺的依法做好一個小區的物業服務工作，是一個天大的難題！

對於居民小區的亂象，坦率地說，如果僅僅是以一個普通業主的身份和角度，那是不可能有什麼好辦法的，因為再好的辦法，最終也是要有實實在在的人去做的。

十九屆四中全會上，中央的主題就是“社會治理體系和治理能力的現代化”，這是從巨集觀的角度來說的。城市居民小區作為城市治理的重要一環，除了一些普遍性原因而產生的亂象外，還有各個小區具體的種種原因而引起的亂象。從每個小區微觀的角度來說，只要小區裡有一些熱心的、有思想的並且還要有能力的人出來進行組織，很多問題是可以解決的。這也是本人歷年在推廣的觀念“矛盾不出小區”。對於小區的治理，本人的辦法多的是，但是很多也只能適應於本人所居住的小區，因為這些都是根據小區的實際情況，經過調研後，和很多業主共同商討後再確定的解決辦法。但是，也有一些是可以有普遍性推廣的，比如主要針對電梯故障而推出的“應急備用金”制度，現在看來解決了很多實際的問題，也給廣大業主帶來了實惠。當然，類似的辦法還有很多很多，這些經驗和總結，很多都總結在了文章列表中，有興趣的可以進去看看。

當然，對於很多普遍性的，特別是涉及到巨集觀層面的政策性的難題，本人也一直在推動著，已經初步形成了一個體系性的綜合方案，這個是需要從黨委、政府、綜治委、組織部、司法、民政、住建、房管等等涉及到的部門都需要共同參與的，這個講起來比較複雜，要真正實現起來也有很長的路要走，但只要努力推進了，本人相信早晚一天是會達到設想的效果的。

關於小區管理

我們天天都在講要發揮中國共產黨員的先鋒模範作用，激發黨組織的生機活力，怎麼發揮作用？怎麼激發黨組織的活力？光喊口號是不行的，要發揮作用就得有行動。過去我們黨提出“從群眾中來，到群眾去”。在實踐中怎麼做？我認為將每個社群退休的黨員組織起來在所在的小區發揮先鋒模範作用。

現各小區的退休黨員退休後組織關係有的在原單位，有的在外地，我認為將這些黨員組織成為小區的黨小組，就解決了組織管理、監督的問題。同時，在小區工作中體現黨員先鋒模範作用對小區進行管理。這些退休黨員為各行各業的工作人員中有著豐富的工作經驗，有退休工資，生活有保障，退休後還可以在小區進行日常的管理。他們參與社群活動，增加個人生活中的興趣，履行黨員職能，繼續實踐自我價值。比無事可做或在外打麻將等生活方式要更有生活和組織意義。並且能夠成為黨聯絡群眾的橋樑。

組織黨小組後，可以為小區群眾服務，比如，協助居委會化解居民生活中的糾紛和矛盾，聘請小區的衛生員和保安人員，對小區廣告和其他收入進行亮化管理。協調相關部門之間的關係。

如果，沒有黨小組，只依靠業主委員會來管理無法形成統一的有組織行為能力。而物業公司管理，因為物業公司是一個追求利益的團體，比如現在小區的物業收費是否合理，停車收費，廣告等收入物業公司是怎麼使用，誰來監督？居民房子的質量售後服務怎麼進行保障。小區物業對小區門禁的管理收費是否合理，是否堵塞消防通道，居民對物業服務不滿意拒交物業費，物業進行停水停電等不合理現象。這些問題雖小，但是一個普遍現象，造成的居民生活成本的增加，激化社會矛盾。也容易滋生一些不良團體。

現黨中央提倡學習強國理論，並提出黨員要“不忘初心、牢記使命”站在人民的立場上，解決群眾的難題，我的建議就是要使黨員真心對群眾負責，熱心為群眾服務。這個建議實踐中會受到一些利益集團的反對和其他影響，這就需要黨組織和黨員要有擔當，敢於堅持原則。

物業公司與業主可以好好溝通，但前提要找有資歷的物業，每個單元設立意見箱，並安排樓管一季度進行入戶調研，實事求實解決業主身邊事情，服務品質話，所用第三方保潔，秩維部進行定期培訓，就會少些矛盾，但每個小區都不缺胡攪蠻纏，無理取鬧的人，在對非理取鬧的人進行勸解，無果可以聯絡片警進行處理！

把物業這種形式傳入國內就是最大的錯誤！大多數中中國人才剛剛基本上解決溫飽問題，很多人是用了大半輩子的積蓄買的房子，沒有更多的閒錢再來僱一個管家來料理家務，何況這個管家不請自來，你買了房子他就已經在那裡了！過去有錢人請管家是根據主人的要求讓管家再去僱夥計幹家裡的活，花多少錢 ，用什麼人 是主人說了算，而現在是物業公司 讓住戶交多少錢 居民就得交多少，他想搞什麼專案他說了算，居民只有交錢的權力，不交 那就是老賴 刁民，就說你應該去買沒有物業的小區 或者去農村住吧，不知道這是什麼道理。話又說回來 真正的有錢人 比方富人小區還是比較適合物業公司為他們服務的。多數老百姓還是不行，你去看看 飛機上坐頭等艙的人多 還是經濟艙的人多，坐動車的人多還是坐綠皮火車的人多，火車上去餐車吃飯的多還是自帶飯 吃泡麵的人多？所以需要有一個平民百姓才能接受的管理辦法，其實很簡單，由街道辦事處 組班子來管理，他們是國家幹部 國家給開工資，水、電、煤氣、拱暖等費用由居民自己去相關部門交錢，保潔 保安 電梯維護及其他費用由小區居民交於班子成員負責管理，這樣就省去了物業公司辦公室人員的開支，最重要的是物業是以營利為目的 ，而且是要求利潤的最大化！他們說的每一句話，做的每一件事情，從骨子裡就是為了他們的利益 __儘量多收錢！！！。

物業不作為，只要收了錢就縱容商品房架空層地下車庫和雜屋改裝成住房出租，地下室與一樓本來只有2米高的層高，雜屋業主把地下室挖下去近1米嚴重破壞整棟樓的安全性，地下室改裝成住房出租，在一樓的陽臺下建廚房廁所，油煙直接排到一樓業主房間，住房前面本來是雨水溝，雜屋改裝加廁所，雨水溝直接變成了糞水溝，排水孔變成了糞坑孔噴臭滴！這些業主們多次問物業公司反應物業就是不作為只知道收物業費，要物業公司何用！那些地下車庫雜屋改裝出租的人迫使業主份份賣房搬家，太缺德了，簡直是喪盡天良！拿著昧心錢未必你也心安理得！建議國家出臺政策取締雜屋地下車庫改裝出租！至於物業公司，建議政府堅決取締！國家每年那麼多退役軍人士兵，就讓這批人管理全國樓盤小區，業主按實際支出需要付物業費，且有物業費支出明細：衛生人員工資+保安人員工資+物業維修費+小區固定基金+向政府繳納一定安保基金（如新冠肺炎國家承擔全部費用，作為中國人交少量的費用於國家建設是應該的，每人一元一個月也是錢）

關於取消全國小區物業，物業費改為物業稅，小區統一由當地社群進行〖小區綜合服務大廳〗模式管理的建議思考！

​近日福建夢龍看到一則帖子（附文底部），大意就是：建議全國取消住宅物業，全國小區交由當地社群統一管理。社群內的相關事務可以由政府相關職能部門進行直接管理，比如：衛生有環衛負責、違章違建有城管、治安有公安派出所、綠化有園林、房子有住建局、燃氣水電有燃氣公司、水務和電力局，收費有稅務部門……完全可以逐一對應管理和服務。而且物業費改為物業稅後，國家財政也增加收入！

​這件事，福建夢龍持贊同態度[贊][贊][贊]理由和補充建議如下：

​一是：費改稅，是法治需求，也是社會發展進步必然。既茁壯國家財稅收入，也完善國家財稅的進一步改革深化。同時在徵管上也符合國家法治要求，利國利民；

​二是、物業服務短板明顯，弊端積重難除。物業作為服務公司，缺乏執法許可權，小區內許多違規違章違法事項物業束手無策或聽之任之。即便在服務提供上，也因為與業委會的合同契約關係，做得好或不好都非常難以撤換，流程煩瑣，業委會尤其業主往往無可奈何！如果碰上業委會吃裡扒外狼狽為奸或軟弱無能，物業更是另業主苦不堪言……！

​三是、物業、業主矛盾根深蒂固，很難達成利益共同體。物業往往希望通過最小的代價做最全面的事，業主則剛好相反，希望用最小的付出做最高效的事。兩個不再同一條線與方向上的“人”，再怎麼努力也只能是永遠不相交的“平行線”！

​鑑此福建夢龍建議如下：

​1是社群在小區成立〖小區綜合服務廳〗人員架構可以：主任――副主任――警長（可流動管理數個小區）、協警員――城管員（同警長性質）――環衛保潔、園林綠化員（若干）――房管員（同警長性質）；綜合服務大廳內設：水務――燃氣――電力――稅務等收費服務員，專司相關稅費收繳和業主相關問題諮詢辦理等。實現主任負責制，所有人員在工作上接受綜合服務大廳主任的統一垂直管理！在人事編制上仍然歸屬各自單位。至於工資則給予補貼+全額模式（正式職工發給補貼、臨時工發全額工資）

​2是小區業委會作為群眾組織參與小區綜合服務廳的工作監督、協助及建議並參與綜合服務廳的工作會議並享有表決權！原則上小區業委會主任為綜合服務大廳自然副主任。

​3是小區物業費改稅後，財政對這塊收益，核心用於全國小區綜合服務大廳建設和人員招聘及工資福利補貼與其他必要性支出。

​4是政府現在在全力打造全流程服務體系建設，社群介入小區物業等管理，有利於進一步深化“為人民服務”內涵與宗旨！更好體現“人民利益高於一切”的追求！同時，政府的管理體系進入小區，也能最大程度改變原物業與業主的不可調和的矛盾！從根源解決問題！變企業服務為政府服務！同時通過在小區構建黨組織、婦聯分會等模式進一步協助小區的建設發展！

​附：建議原文：

“建議全國取消住宅物業，全國小區交由當地社群統一管理，居民有居委會，衛生有環衛，違――建有城管，安全有公安，綠化有園林，物管有物管局，房子有房產局，收費有稅務局，水費有自來水公司，天然氣有燃氣公司，電費有電力公司等等國家機關， 將物業費改為物業稅與將來的房產稅合併由稅務部門統一收取，根據地段，小區環境，按居住面積收，杜絕物業糾紛，物業脫管，不交物業費，管理混亂局面，真正做到誰收費誰管理，誰收費誰負責，誰交稅誰享受，稅收於民用之於民，既保證了房產稅物業稅的合理性，也為國家增加了一項長期穩定的稅收，又合理的解決了剛需住房與大量住房保有者的社會平衡，畢竟人家房子多稅也交的多嘛”

物業管理糾紛之所以亂。

1:首先就是公共財權之亂。現狀是99%物業公司掌握了小區的公共財權。物業費停車費入場費。全部由物業公司掌控。

簡單來說你剝離不了他的財權。他怎麼都有辦法給你搞事。

2:住建部門已經為業主大會開通了信用程式碼證，只要你小區成立了業主大會產生了業委會。你們去拿證。在到銀行開對公賬號。把所有的費用，全部歸集到業主大會的對公賬號上面來。一年半載的物業絕對老老實實。

這麼多年過去啦。小區，業主維的不是權。私下來講維的是錢。小區的公共收益小區的公共收益去了哪裡？物業費花的是不是質價相符？

為什麼？物業糾紛如此難解決？為什麼在老物業不離開小區的時候。你業主維權那麼難呢因為你們的物業管理合同還在。只要你物業管理合同還在，業主就有法定義務依據物業管理合同向物業公司交納管理服務費。業主一邊給物業公司交錢，一邊又喊著要維權（維錢）。只要老物業不處理，不解除他的物業管理合同。維權之路路漫漫。甚至會變得無疾而終。同志們，朋友們。人家說看病要看病根。合法的守好你自己的錢袋子。不然的話，物業可是拿著你給他的錢來整治你呀。前面我己經回答的話題，已經把合法合理的解決方案全部告訴你們了。至於你們怎麼做，看你們個人啦！[大笑][大笑][大笑]

對於小區物業，本人有點看法。是否可以以業主打分制管理物業，以街道監管。首先以街道發製表格貼以小區出入口，業主以打分平定小區物業服務質量，以一百分制定，九十分保尺原物業服務費.水平，九十五分漲五分每平，七十分到九十分街道給以口頭警告，六十分至七十分給於書面警告，六十分以下每降十分降物業管理費一角每平。計分方式以去吊十個最高分，和去吊十個最低分。中間以平均分為準。這樣可以體現業主的主人翁精神，也使物業強化服務水平。

就看一下廣州市海珠區龍鳳街轄區的寶崗大廈，業主維權多年，房管所、街道辦就是你有你維權，我有我街道和房管所工作“聽不到業主的訴求”，不管是否違規違法，照樣推進“工作”。業委會成立並通過業主大會的要求要自治自管，原來的物業公司只願意退出住宅部分管理，交業委會自治自管，商業部門和停車場死死守住，不肯交出管理權，還動作多多。在業委會自治自管一年的期間，商業管理部份的物業公司，利用收停車費的權利，控制停車位，業主支援物業公司的，就給你停車位，不支援的講一下公道的話，都馬上不給你停車位。還做出停車位緊張的跡象，業主要申請拿停車位還要登記排隊。期間還要投標拿停車位，業主就按物業公司的做法辦好投標手續，最後把投標的簽名，改了題目是20%業主簽名動議推翻自治自管的業委會 ，自治自管的業委會也有20%以上的業主簽名支援自治自管的業委會，也送到街道和房管所，但，街道房管所不看自治自管業委會送去的訴求，堅持推進改了標題的物業公司騙局。