日本房地產泡沫的事兒，還得從“廣場協議”說起。

1989年，日本的股票市場形勢非常好，日經指數甚至達到38915點，金融業界一度流傳一句話，90年的日經指數突破5萬點，指日可待。

再往前看幾年，1984年的日本，開始金融自由化改革，隨之而來的還有高槓杆。簡單來說，日本金融自由化改革就兩點，利率自由化和放松管制，也因此導致了房地產貸款規模的激增。

次年，日本就和美國等簽訂了五國“廣場協議”，一致透過各國政府聯合干預外匯市場，誘導美元對主要貨幣的匯率有秩序貶值，以此來解決美國鉅額貿易赤字問題。解決美國問題的同時，日本的麻煩來了，日本為此開始實行擴張性財政政策，試圖用擴大國內市場需求的手段來減少商品出口，因此日元一度快速升值，廣場協議簽訂的當月，日元兌美元的匯率從239:1變成了222:1。

資本市場的瘋狂，導致人們開始了對房地產的狂熱投資。有此開始，日本房價陷入泡沫。1984年（泡沫經濟開始前一年）就已是非常明顯了，到1990年，房價已經從40萬日元/平方米，上漲到了190萬元/平方米，六七年間，房價翻了5倍，地價就更不用說了，翻了6倍有餘。

插個玩笑話，泡沫時代日本有一句話：如果天皇肯賣皇居，我們可以拿下整個加州跟他換。

面對這樣的樓市和股市的狂熱，日本政府其實也看到了風險，限制貸款，增加稅收，土地管控，但是這些政策不僅沒有起到正面的效果，反而使得供給不足，價格持續上漲。

後期貨幣市場，日本開始大幅度收縮，短短一年，連續加息5次，過於著急的貨幣政策，成為了崩盤的導火索，1991年，日本樓市迎來了破裂前最後的瘋狂。

股市首當其衝，金融牽連房產，房企面臨倒閉，銀行不良貸款率暴增，從而也面臨破產倒閉，國民房產轉眼變成了負資產。這一崩盤，長達30年，是個20年後，日本經濟才有了回暖跡象。

日本的情況可以參考，但是不必太過憂慮。

對於日本房地產泡沫破滅，筆者認為和現在的中國房地產情況很相似，當所有的人都認為房價永遠上漲時，房地產泡沫就開始破碎了。

日本的房地產泡沫上個世紀七十年代開始上漲，到1990年達到高潮，就像現在的中國房地產泡沫一樣漲了二三十年了，所有的人都認為炒房能賺錢，沒有人相信房地產泡沫會破滅，你說房地產有泡沫就有很多人罵你。到了1991年日本的房地產泡沫破裂，所有炒房人的財富灰飛煙滅。到2005 年，日本的房價經過四年的持續暴跌後，房價跌到了1985年的水平。

亞洲人和新興經濟體都喜歡炒房，日本人也一樣，本來日本當時已經成為世界上的第二大經濟體，日本經濟最發達時比美國還牛。可惜後來日本人開始炒房炒地，炒房炒地摧毀了日本的實體經濟，炒房炒地因為來錢快，可是地產泡沫維持得越久，破滅時越慘，地產泡沫在人類歷史上沒有哪個國家能捂住，捂得越久，就會拖垮掉所有的實體產業，結局越慘。

當大部分都去炒房炒地時，結果一定是遏制所有的實體經濟。日本的房地產泡沫破滅後，日本經濟低迷了二十年沒有發展，從此，日本從世界第二大經濟體衰退下來，至今日本經濟還沒有恢復。

日本地產泡沫造成的結果是，日本人的財富大部分被洗劫一空，導致日本的年輕人到現在還不願意結婚，不願意生小孩，日本變成了一個沒有慾望的國家。日本的年輕人沒有了夢想，不願意工作，筆者去日本看到的都是七、八十歲的老人出來工作。日本非常乾淨，可是到了日本的效區很多漂亮的別墅空著，賣不出去也租不出去，有的甚至開始倒塌也沒人管，簡直是一文不值，日本是被房地產泡沫侵蝕過的國家。