在房屋買賣之前，會讓你在房管局查詢你名下和配偶名下一共有幾套房，如果沒有，那麼在辦理貸款時，銀行就根據此資訊確定你為第一套房。如果名下還有其他的房，當然就不是首貸了。

每個地方的政策不同，實施起來也會不同。根據題主的，把貸款還清，然後賣掉的話，現在想買房可以算是首套房。

關於貸款的額度：各商業銀行對首套房商業貸款首付一般要求是三成及以上，而公積金首套房貸款各地的情況不同，一些城市首付可以是二成，總的都是三成的偏多。

這些情況下，可以確定為是首套房：

1.貸款買過一套房，但是貸款已還清，如果還需要再買一套算是首套房

2.貸款買過一套房，但是透過正規渠道賣掉了，而且在房產局查不到房產，雖然銀行有之前的貸款記錄但是已經還請也算是北京的首套房

3.全款買的房子，如果賣掉再買也算是北京的第一套房子。

4.夫妻兩人一方婚前有房但無貸款記錄，另一方婚前有貸款記錄但名下無房產，婚後買房申請貸款——算北京首套房。

我們知道了什麼是首套房的概念，我們還要知道北京的購房政策，北京實行限購、停售政策等。（具體的可以私聊哦）

還有一點需要注意的是：不管是商業貸款還是公積金貸款，二套房首付款比例不低於60％，貸款利率不低於基準利率的1．1倍。

2018年央行和銀監會發布通知，要求不實施限購的城市，首套房貸最低首付款比例調整為不低於25%。國有銀行和股份制銀行等商業銀行會各自根據當地實際情況確定首付比例，但一定不會低於國家規定標準。

首套房貸額度確定，有兩個不同的問題，一是購房人，怎麼算才是首套房，即是第一次購房。二是銀行為什麼現在提高了首套房貸額度了？第一個問題好解決，首套與多套區別在於自住和投資(炒房)，題中已提示賣小買大，可以公積金貸款，即可認定首套。因為公積金貸款不支援炒房。房貸額度是規定的，按規定辦就是了。第二個問題比較複雜。涉及到銀行對房貸的風險壓力測試。

1，市場房價的急劇下降，會對房貸造成什麼影響。這可假設多種情況，對銀行承受能力測試。比如分房價下跌10%，20%，30%，40%四種情況，會有多少斷供，銀行備付金能否覆蓋損失。根本問題是不能因房貸誘發銀行倒閉，導致金融危機。

2，分析購房人承受房價下跌忍受程度。一般情況房價收入比在4一6左右，即一套100萬的房子，一個家庭一年收入在20萬，這樣房價是家庭年收入的4一6倍。而現在中國大中城市已超出10倍以上，深圳2015年已達27.7倍。房價越高，下跌風險越大。而所交首付在房價總額中佔20%，但在還房貸總額佔比並不高。投資房產人佔很大比例時，一旦房價不再上漲，收入就小於投資，斷供潮就會形成。特別是還貸初期，房價急劇大幅下跌，購房人有意無意(有與沒有還貸能力)的都可能斷供，把麻煩推給銀行。

3，銀行面對可能的風險，即使是首套自住貸款，也得提高首付比例，提高房貸利率。這樣來計算，房價下跌後，減去抵押房產拍賣收回款額後，還需要多少年可以收入銀行貸出的本金。比如一個100萬的房子，房貸70萬，年貸款利率在基準利率4.9%的基礎上上浮5%，現在房價下跌50%，購房人斷供，銀行只能拿不還款人的房子去拍賣(透過法律程式)，收回50萬，另20萬要60個月月供。即銀行要在收房貸60月後，發生房價下跌50%，很多人都斷供，銀行尚在能抵禦風險的範圍內。

當然市場風險是慢慢累積的。房價下跌至深度，有一個時間過程，最終至谷底，也要幾年時間。