30萬的資金，每年的回報率達到了7%，10年後以120%的價格回購公寓，值得投資嗎？其實算一筆賬就知道了！

第一筆，每年7%的租金回報率，30萬的資金，10年裡的總租金收益就是30*(1+7%)^10=59，59-30=29萬元；

第二筆，也就是30萬十年後以120%的價格回購公寓，30x120%=36萬，36-30=6萬！（不把買賣的手續費計算在內）

那麼10年的時間，你總共獲得的收益就是29萬+6萬=35萬！實則就是你把30萬借給了別人，每年獲得一個8%的回報率！！

這樣算的話，是划算的，因為目前的通貨膨脹率在7.5%-8%左右，而市面上低風險的理財在4%-5%左右，所以說，你的這筆租金回報率是能夠抵抗通脹，戰勝市面上大部分的理財！

但是，有一點我需要提醒你的是：

1）這個7%的回報率是開放商承諾你的，還是你自己分析出來的？

2）10年後的回購能夠確定嗎？

3）真的有那麼好的事嗎？？

我和你說一個真實的例子，我的朋友曾經投資了一套商鋪300萬，當初開放商以包租的形式出售，並且承諾每年有一個8%以上的租金回報率。當時我朋友認為非常合算，於是定下了！

開始1-2年裡確是達到了8%的收益，但是後來生意越來越不好，租客不斷地更換，不斷的降價，最後，我的朋友得到手的收益僅有3%出頭，連理財都不如！

更可恨的是，後來開放商當了甩手掌櫃，把盤子賣給了別人，我的朋友更是無處訴苦！！

所以說，不要相信包收益，包回購的謊言！世界上沒有那麼絕對的事，如果有那麼好的回報率，早就輪不到你了！萬事留個心眼吧！對於酒店式公寓來說，能夠達到7%-8%左右回報率的寥寥無幾，價格也絕對不會那麼便宜！

更別談10年以後回購的問題了，如果發展的好，人家當然願意回購，因為120%的價格不貴，還大賺！但是如果不景氣，發展不當，他們一定會拍拍屁股一走了之，更別說回購了！2-3年後的事情都沒人敢保證有沒有意外，更何況10年？？

所以，買商鋪，酒店式公寓的投資，都不要相信包租的協議和約定，因為裡面貓膩太多了！

你說的這個產品類似於開發公司把酒店式公寓抵押給你，每年給你7%的回報，10年還本再給額外20%的利息，所以本質上講這屬於一個金融產品，並非酒店式公寓。

我使用excel計算了一下這個投資的內含報酬率，剛好是8%，收益率馬馬虎虎，勉強可以接受。不過這個投資也有風險，就是不確定7%的返息和最後的回購能不能兌現，萬一最後沒有兌現，那這就真成了買公寓了。

你透露的資訊不多，所以我不確定這個專案的真實情況，我按照自己的理解說一下我的看法。

首先需要關注的是專案主體，會開發不代表會運營，一個沒有運營經驗的開發商做酒店式公寓運營大機率要賠錢，那麼未來回購的可信度很低；如果是一家酒店運營公司，且運營很成功，他們使用8%的長期債券融資擴張是很划算的，那麼這個專案就可信。

另外我把錢借給專案主體，這個公寓就等同於抵押物，還需要考慮抵押物的覆蓋率有多少。如果價值100萬的公寓，需要投資80萬，那麼大機率是合適的，借款方將來如果沒有能力還本付息，收了公寓也不錯；如果100萬的公寓，需要投資200萬，那麼擔保比只有50%，是有可能違約的。

所以這個專案值不值得投，要具體問題具體分析，只看回報率遠遠不夠，畢竟哪怕簽了白紙黑字，到還錢時沒有錢，也夠你糟心的了。