CEO被調查 蛋殼公寓“受驚”股價觸熔斷

因CEO高靖被地方政府部門調查，蛋殼公寓緊急任命聯合創始人、董事兼Quattroporte崔巖為臨時CEO。6月18日晚，蛋殼公寓公告上述資訊。高靖也是蛋殼公寓的聯合創始人。蛋殼公寓稱，高靖是因創立蛋殼公寓前的商業投資活動而遭地方政府調查，與蛋殼公寓業務並無關聯，公司其他董事及管理層亦未收到與該項調查有關的通知及問詢。

蛋殼公寓表示，公司成立五年多以來，崔巖一直與高靖一起負責公司的管理和運營，高靖缺席不會對公司的日常經營產生任何重大不利影響。蛋殼公寓是分散式長租公寓運營商，由高靖和崔巖於2015年初創立，2020年1月正式在紐交所掛牌上市。

從成立至今，蛋殼公寓一直處於虧損狀態。據其招股書，2017年和2018年，公司淨虧損額分別為2.7億和13.7億元。2019年前九個月，淨虧損擴大至25.2億元。與上述時間段同期，其現金流為負1.1億、11.6億和16.3億元。長期虧損與其運營模式有關。蛋殼公寓實際承擔“二房東”的角色……

訊息影響下，蛋殼公寓盤中多次觸發下跌熔斷，截止收盤，股價收於8.75美元，跌幅6.32%。

但從蛋殼公寓現狀來看，這只是一堆爛攤子中的冰山一角：高管動盪、業績魔咒、鉅額虧損、投訴不斷，都是這家長租公寓企業繞不開的問題。

蛋殼公寓稱，根據公司目前瞭解的情況，高靖因涉及地方政府部門對其在創立蛋殼公寓之前參與的商業投資進行調查，無法處理公司業務或履行其在公司的任何董事及管理職責。

不過，針對CEO被查的情況，蛋殼公寓稱，有理由相信，高靖正涉及的這項調查和蛋殼公寓無任何關聯，公司以及公司其他董事和管理人員，均未收到和該項調查有關的任何通知和詢問。

臨時CEO崔巖五年前與高靖共同創立了蛋殼公寓，此後一直與高靖一起負責公司的管理及運營。

截止2020年一季度末，蛋殼公寓的股權結構為：老虎環球基金持股19.9%；愉悅資本持股15.6%；螞蟻金服持股8.6%；CMC資本持股8.9%；蛋殼公寓董高監合計持股31.3%，其中，高靖持股13.5%；董事長沈博陽持股為6%；崔巖持股為1.9%。

無獨有偶，兩天之前的6月16日，蛋殼公寓首席財務官紀綱因個人原因，於2020年6月14日辭去蛋殼公寓董事一職。同時，該公司財務官張政為公司董事，當日正式生效。

在2019年加入蛋殼公寓之前，張政於2007年至2019年在花旗環球金融亞洲有限公司任職，最後一個職位是中國投資銀行部董事總經理兼營運長。

紀綱是蛋殼公寓股東螞蟻金服的高管。去年三月，蛋殼公寓完成5億美元C輪融資，由老虎環球基金（TigerGlobal）、螞蟻金服聯合領投、春華資本跟投。彼時，螞蟻金服集團副Quattroporte、戰略投資部負責人紀綱表示，此次對蛋殼公寓的投資，是螞蟻金服賦能傳統住房租賃行業、佈局生活消費賽道的一次重要實踐。

蛋殼公寓稱高管的變動均為個人原因，但在業績堪憂、股價下滑的背景下，難免讓人產生聯想。

在“蛋殼公寓CEO高靖被查”的熱搜下，不少網友表達了擔憂，“剛剛租了蛋殼公寓的房子，瑟瑟發抖”，還有的則稱“我就知道會有這麼一天”，還有的則直接勸退 “千萬別租蛋殼，每個月必交管理費，不管你修沒修。”

去年11月，金融觀察團發表了《蛋殼、青客兩年多虧光50億, 上市能否打破長租公寓魔咒?》，質疑國內長租公寓，幾乎走得都是燒錢擴張的模式，陷入持續虧損、盈利困難的魔咒。在租金貸陰影、WeWork IPO折戟背景下，長租公寓未來將走向何方？行業怪圈又該如何打破？

如今看來，蛋殼公寓仍未打破上述魔咒。

根據近日蛋殼公寓釋出的一季報，其營收、公寓數量均大幅增長。

一季度，蛋殼公寓營收19.396億元，同比增長62.5%，營收增長主要歸因於有機增長帶來的開放式公寓單位增加，以及小程度上通過2019年3月收購愛上租帶來的開放式公寓單位增加。一季度公寓數量增長46.8%至41.9萬間，去年同期為28.53萬間。

根據目前的市場和經營狀況，公司預計2020年第二季度的收入在18.5億元至19.5億元之間。

但營收增加，背後是成本的飆升：一季度運營費用為31.01億元，同比增長58.5%。運營開支為31.016億元，增長58.5%；租賃成本為19.557億，同比增長67.5%；技術與產品研發開支為6100萬元，同比增長25.6%。

跟上市前一樣，蛋殼公寓高增長伴隨高虧損。一季度蛋殼公寓淨虧損12.344億元，相較去年的淨虧損8.162億元，同比擴大。經調整後淨虧損為9.789億元，而上年同期淨虧損為7.991億元。

從年度來看，走勢也一致。2017年營收6.56億元，2018年26.75億元，2019年達到71.29億元；但同時，2017年至2019年，淨虧損從2.7億元、13.7億元飆升至34.37億元，三年累計超過50億元。

作為對現金流極度關注的租賃公司，蛋殼公寓目前的資金狀況也不容樂觀。截至2020年3月31日，蛋殼公寓持有現金和限制性現金為42.26億元。

蛋殼公寓2019年年報顯示，截至2019年末，蛋殼公寓資產負債率為95.7%，同比上升13%，被疑“資不抵債”。

縱橫陸家嘴注意到，蛋殼公寓的出租率由2017年的85.8%下滑至2020年一季度的75.7%。更麻煩的是，該公司過度依賴的營收核心來源——“租金貸”業務近期也遭遇重創。在“租金貸”衍生的行業亂象令監管政策趨嚴的當下，深圳蛋殼公寓近日被曝出租金貸、房屋安全、違規改建等問題，並將被相關部門在調查核實後，進行專案處理。

面對在被國家金融與發展實驗室作為案例公司分析後，即將於2021年枯竭的賬上現金，以及持續為負的經營性現金流，失去營收“利器”助力的蛋殼公寓又會通過怎樣的資本故事為自己輸血呢？

哦，不對，那個唯一會講故事的人剛剛已經失去蛋殼“代言人”的資格。

業內人士表示，長租公寓的模式是重資產的，每個房間都要去看房、裝修，且都是個性化定製，勞動密集型產業，投入成本太高。唯一的利潤就是租金差價。加上長租公寓普及度低、非必需品，因此盈利較難。

跌入業績魔咒的蛋殼公寓，還因業務操作貓膩、租金貸等問題頻繁被投訴。

特別是疫情以來，蛋殼公寓被爆出一邊向房東要求免收租，一邊照舊收取租客租金被大規模投訴。

其中，深圳市消委會資料顯示，3月1日至今，累計接到市民針對蛋殼公寓的投訴219宗，其中有消費欺詐、合同糾紛、強制退租等型別投訴。針對此類情況，深圳市消委會已約談了蛋殼公寓有關人員，要求立即糾正其行為。

對此，蛋殼公寓迴應稱，報道提及的租客案例存在嚴重失實、歪曲片面的情況。目前蛋殼公寓已配合住建部門要求，提交租賃合同、業務規範、投訴處理以及報道涉及的租戶個案情況等資料，同時接受對我司房源進行現場核查。

從投訴網站資料看，蛋殼公寓同樣面臨大量投訴。21聚投訴網站上針對蛋殼公寓的投訴量為1498，解決率為56.88%，問題涉及不退押金、虛假引誘承諾、亂收費、合同欺詐；黑貓投訴投訴量12662，已完成8843個，涉及問題類似。

在這些投訴當中，不少也涉及到蛋殼公寓的租金貸模式，這是長租公寓飽受詬病的問題之一。蛋殼公寓方面，蛋殼公寓目前仍有約6成租戶選擇租金貸，不過這一比例呈逐年下降趨勢：2017年、2018年和截至2019年，分別有91.3％，75.8％和65.9%的使用者選擇了“租金貸”支付。但在2019年12月，住建部等六部門印發《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》，明確租賃企業租金貸金額不能超過該租金收入的30%，並給企業寬限三年的整改期。

在租金貸模式下，長租公寓公司通過金融機構給租客放貸款，租客可以按月支付房租，公司則一次性拿到一年的租金，金融機構又獲得了場景化的資產，乍一看是“一舉三得”。但問題是，長租公寓利用手裡的租房資源，藉助金融機構的資金髮放租賃貸，實際上是採用高槓杆模式來收割租賃人，給業務埋下了風險隱患。

從行業來看，長租公寓前景並不樂觀。樂伽公寓、君創公寓、喔客公寓、德寓公寓、國暢公寓、誠客快租等多家中小型長租公寓接連被曝拖欠房東租金，資金鍊斷裂而破產，上市的青客、蛋殼長期處於虧損狀態。在行業風口關閉、疫情衝擊之下，長租公寓如何打破業績魔咒、實現長期發展？恐怕只有時間能給出答案。

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主要市場被自如與蛋殼所佔領後，把租客倒閉入郊區。隨後在拉高實現預計好了的郊區地鐵站沿線的房租。這是自如與蛋殼慣用的計量。由於租客沒有那麼多時間以及租房資料不透明不公開，導致了很多租客無法看到真整的租房資訊，而唯唯一的也就是58/嗨住。網路平臺，也有大量的都是租客轉租與中介的。所以天然的遮蔽網導致了很多東西無法正常運用。

壟斷是不可能的，相關部門也不會允許。

造成租價上漲倒是事實，他們的目的是控制房源，擴大知名度。還有就是利用金融規則，獲得更多的現金流，從而瘋狂擴張，提高市值，再獲得融資。

他們的運營方式肯定是要導致房租上漲的，他們的模式是收進來房子 ，裝修好在租出去，中間肯定會有一些差價，壟斷不至於，現在的一二線城市年輕人租房需求大，裝修符合年輕人的定位，房租漲幾百還是會租的。