去年西安的房價一直在往上漲。新房要參加搖號，二手房更是房源緊缺，基本上有一套房源，好幾家中介在搶的局面。因為家裡增加了人口，原有房子不夠住，需要更換大一些的房子。本來沒計劃在去年那個節點換房子的，但是看著蹭蹭往上竄的房價和幾年沒變化的收入，決定把心一橫，買！這是背景。

一開始看房，我的心裡價位是150萬買四室。必須是裝修好的可以直接入住。實際看房以後，將價位調整到了170以內。看房的過程中，房價在不斷的變化著，心裡的焦慮也越來越嚴重，在中介的催促下，基本上早上看房，下午就得交定，不然房源就沒了。

經過一個半月的考察和比較，在否定了一個又一個房子後，最終選定了一套總價180萬的房子，而且是簡裝，入住之前肯定要重灌。迫於房價上漲壓力，不定真就定不起了。上午看房，下午就交了5萬的定金。

在中介簽訂的購房協議，終於了卻一樁心事，還在努力籌措首付款的時候。第二天，中介來電說房主沒想好說不想賣了......What?這是什麼意思。後來在追問下，中介告訴我說有其他中介找到房主，他們的客戶願意200萬全款要這套房子。

作為一個從事法律工作的人，第一想到的是...怎麼可以這樣，要打官司了，依照合同法規定，我可以起訴要求對方繼續履行合同，也可以要求違約金。但是因為合同還沒有走到房管局備案的流程，法院大機率會判對方賠償了事。可是房價一直在漲，等到拿到賠償的時候，房價說不定已經變天了。

經過理性判斷以後，我讓中介跟對方談判，先讓對方瞭解到違約以後將要承擔多少賠償，除了退、賠、之外，中介費也是要對方承擔的。算下來對方要支出20萬的違約成本。基本上違約後沒有什麼利益。

然後，我願意小福度加價把他拉到和我談判的軌道上來。對方一度把價格出到了220萬，在各方壓力下，最終我以190的價格進行了網籤。後來家裡開始裝修的時候，小區同戶型的二手房價格基本就在220萬。

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一，簽訂買賣合同的時候，必須看好違約情形及相對的違約後果。法院支援最高違約金賠償為交易價格的20%，同時也支援強制履約。如果合同裡面沒有體現，可以把這些加入到補充協議裡。

二，簽訂買賣合同的時候，各個環節要有具體的時間。很多買賣合同因為在某個環節沒有具體時間約定，成了違約方可以鑽的空子，守約方只能啞巴吃黃連，最後妥協。

三，遇到違約該如何處理？如果你簽好了買賣合同並且已支付定金，首先向當地法院申請財產保全並查封，然後提起訴訟，主張違約賠付（賠付的方式：雙倍定金、20%違約金、房屋增值差價）。也可以主張繼續履約，實際操作過程中，如果違約方同意違約賠償，繼續履約的支援不大。如果你的首付款已經支付或者貸款已經審批OK，完全可以主張繼續履約，如果違約方不同意，法院會強制過戶！

這個需要具體問題具體對待，所謂的履行合約也得看你們交易到了哪個步驟。

如果交易已經進行到了房子已經正式簽約，而簽訂的合同是房管局的網籤合同，已經在房管局交易網上備案了，那麼業主由於市場房子漲價了，不再繼續履行合約，則買家可以透過司法途徑要求賣家繼續履行合約，不再繼續履行合約的話，則按照合同上的違約責任進行賠償，這個賠償比例可是很高的。

當然如果房產交易只是與賣家進行簽訂了所謂的意向合約，那麼業主違約不賣，它相應的賠償金額比例也就小很多，很多賣家違約基本上都在這一步驟上，因為違約成本低於房子上漲。

建議購買房屋走正規的途徑，由市面上大的房產交易公司平臺進行，經由正規的房產交易公司第三方介入，可以降低一定的交易風險。