不僅僅是成都的商業地產多，全國的商業地產都已經繁榮發展了，甚至在一些城市出現了“泡沫”，比如瀋陽大型shoppingmall體量過剩。

商業地產規模有大有小。不妨我們定義一下，規模大的如永珍城、萬達等，小到4-5萬平，大到十幾萬平，叫大型shoppingmall；規模中等的1-5萬方的商業地產“盒子”，叫普通shoppingmall；而一般商業街鋪或者樓盤商業底商配套，叫街鋪。

從運營模式上，有很大不同，可以分三種。第一種模式，只租不售。這一類通常把物業建成以後形成獨立的產權，透過招商合作形式，以租金作為主要的收入來源模式。這種形式大部分都是大型或者普通shoppingmall，背後一般是有實力的開發商，將物業透過商業運營包裝進入資本市場，獲取良好的融資，整體商業地產成功可能性大，也容易吸引到知名連鎖品牌的入駐。

第二種模式，出售。這種模式是商業地產最原始的模式，通常都是開發商實力不強，希望快速回籠資金，將商鋪切割售賣，往往買到的小業主也繼續找下家高價售賣，心思不在商業本身。這種形式不管是shoppinhmall還是街鋪都會存在，但往往風險極大，後期運營管理較差，很難招商。

第三種模式，租售結合。這種通常是投資商和開發商部分物業出租，部分銷售。最典型的就是萬達，“盒子”出租，金街出售。這種形式優點是銷售部分快速回籠資金，以售養租，降低商業出租部分的風險。也是目前最常見的方式。

對於說成都控制商業物業太多這個問題，不能這麼簡單的下判斷。應該說，對於周邊兩公里居民較多或者高質量樓盤正在匯入的優質shoppingmall或者人流量大的商業街鋪，一鋪難求；對於周邊兩公里居民較少的以出售模式的商業物業或者後期運營管理較差的商業，大家在最初投資時就應該擦亮眼睛。

最後，這個問題也需要從時間維度衡量。只要在城市化程序中，時間足夠長，商業物業周邊居民足夠多，居民收入逐步提高，空置的商業物業就會好起來。

一，商業綜合體過剩的趨勢已經形成。隨著城市化程序、城中村改造、棚改的推進，這幾年各個城市興建了大量的商業綜合體，這些商業面積無論名稱五花八門，在質上卻都擺脫不了商鋪的實際屬性。當供應出現了過剩，物極必反後走向蕭條是個必然趨勢。

二，同質化競爭必然僧多粥少。由於10年前商業綜合體賺錢的示範效應，導致了市場的盲目跟風，綜合體從設計之初，就沒有認真的思考及早規避同質化競爭的問題，造成了過去是一塊蛋糕的供應量，現在是一百塊蛋糕供應量的尷尬局面，當年那個“惡果”現在“開花”是必然的結局。

三，新經濟模式對傳統商業模式“斷水截流”的效應。這幾年網店和網際網路經濟的井噴式發展大家有目共睹，商鋪從經濟活動的必然構件變成了可選擇構件，這是最要命的一擊。同時，人們的消費觀念也發生了質的改變，網購流行——店鋪不掙錢——商家撤店——轉型網路經濟——商鋪存量消費人群受潮流驅動轉變消費觀念，當這個閉環形成後，會一遍一遍的強化下去，這就是最致命的一擊，雙擊之下，衰敗就是必然。

四，時代車輪之下，新的經濟模式淘汰舊的經濟模式是個必然，通俗點講，叫“宿命”。也許三十年五十年，網購和網店也被新的架構所淘汰，這也是必然。經濟發展的速度越快，模式的顛覆速度也越快，世界就這麼簡單，快去擁抱它吧。

五，回到成都的原點問題吧。假如是已經建成的綜合體，那就要詳細研究下結構圖紙了，有條件還是把規劃定位大改一次吧，改了不一定火，不改卻十有八九是等死。謹此。