建設工程交付使用後，承包人依據施工合同請求發包人支付工程是基本權利。

2011年交付使用，質保金也應當一併退還了。

時間這麼久了，是否過了訴訟時效？

是商品房專案嗎？有沒有進行招投標？是否有招投標檔案？是施工企業自己施工，還是實際施工人掛靠施工？工程是否已經驗收合格？施工企業是否已經制作了結算書？是否已經提交給甲方？甲方是否稽核，是否已經反饋？業主何時入住？

在《施工合同司法解釋二》出臺之前，如果施工企業無法就竣工結算與甲方達成一致，那麼我們一般會建議施工單位必須在6個月以內起訴（或申請仲裁），因為工程價款優先受償權的日期從工程竣工驗收合格之日起開始起算，在這個日期內，甲方如果沒有按時向施工企業支付工程款，施工企業可以向法院就該工程進行折價或拍賣，以折抵工程款，該優先受償權優先於抵押權（包括銀行）和其他債權，但是不能對抗已經支付了全部或者大部分款項的購房人，也就是說只有沒有賣給購房人的房屋，施工企業都可以主張優先受償。但是工程領域，一般驗收合格後，都需要較長的時間進行結算（一般都多於六個月），導致施工企業很容易錯失優先受償的時間。

於是《施工合同司法解釋二》改變了從竣工驗收合格之日起計算工程價款優先受償權的起算點，改為“自發包人應當給付建設工程價款之日起計算”，即從按合同約定應付款之日或者工程結算之日開始計算，從而來保障施工企業的權益。

對於您所說的情況，即使從結算之日起6個月內享有工程價款優先受償權，在已經入住幾年的情況下，房屋早已售罄，因為優先權無法對抗購房者的優先權，所以施工單位即使起訴也比較被動，除非開發商有其他的財產可供執行，否則即使勝訴也有可能導致權利落空，無法執行到開發商的財產！

施工單位如果確定要起訴開發商，就要在起訴後及時申請造價鑑定，加快審理進度，防止“夜長夢多”，千萬不要盲目聽信開發商的所謂承諾。目前，許多施工單位都對建設單位存有幻想，對建設單位一再承諾、又一再違約的拖延付款戰術毫無應對之策，結果拖了四五年仍沒有結清，甚至，有的施工單位（承包人）被活活拖死，此類教訓應引以為戒。

工程施工糾紛一定要委託建築專業律師代理，並要把全部施工資料（包括圖紙）移交律師，不要隨便找個不懂行的非專業律師代理。非專業律師聽不懂建築術語，看不懂圖紙、施工資料、預算書、結算書，弄不清爭議所在，說不清其中道理，又怎能說服鑑定人和法官接受自己的觀點，支援自己的訴求？另外，最好再聘請一位造價師協助律師，案件處理起來就會更快、更準、更好。目前，施工單位委託律師只看價、不看人的現象非常普遍，懂行的律師在案件中隨便挖出一項就足夠律師費了，所以，不要去跟專業律師計較律師費的高低。

建設工程施工合同糾紛的訴訟與仲裁有很多技巧，沒有經驗的非專業律師一般都不掌握或科學運用。一是如何把握起訴或申請時間；二是要琢磨告什麼單位（什麼人）；三是如何主張權利（整體主張還是分項主張）；四是如何提交證據（大量的施工資料需要篩選提交）；五是如何申請鑑定、鑑定什麼事項；六是如何向法庭（仲裁庭）陳述鑑定意見；七是如何將專業的工程術語和問題轉化為法律術語或社會俗語，讓法官和仲裁員聽懂聽明白。以上這些都不是自己的工程技術人員能夠做到的，也不是非專業律師能夠做到的，在工程技術人員和法官、仲裁員之間，必須要有一個專業律師作為橋樑（轉換器、翻譯機）才行。

屬小產權房，開發商自建，沒有進行過招投標，開發商因該專案蹲過兩年大牢，出來後我們一直在追討，但開發商找各種理由，拒絕結算和付尾款