物流園區是指符合相關條件的一家或多家企業或單位，為了實現物流設施集約化和物流運作共同化，或處於城市物流設施空間佈局合理化的目的在城市周邊等各區域，集中建設物流設施群與物流業者在地域上的物流集結地。
中國物流園區分類主要以經營主體、產業依託、功能定位、需求等劃分。其中物流園區按經營主體能劃分為政府主導型物流園區和市場主導物流園區，目前，中國的物流園區主要以政府主導型物流園區為主。
一、物流園區建設運營模式
目前，國內外物流園區現有的建設運營模式從大體上可以分為3類，分別為：建設運營一體化模式、建設運營相分離模式以及建設運營交叉型模式。
1、建設運營一體化模式
建設運營一體化模式可分為“政府-政府”模式以及“企業—企業”模式。這兩種模式雖然都是建設運營一體化，但是在實踐中還是有很多不同之處，兩者最大的區別就在於一個是由政府完全負責，而另一個是企業完全負責。
2、建設運營相分離模式
建設運營相分離模式主要以“政府－企業”模式為主。該模式由政府負責物流園區的規劃，政府財政拿出一部分資金用於物流園區的重大基礎設施建設；而物流園區的其他配套設施建設及運營管理則完全是由股份公司來完成，政府所扮演的只是物流園區建設投資者的角色，並不參與物流園區的運營管理，物流園區的日常經濟活動及各項管理都由企業來完成。
3、建設運營交叉型模式
主要有“政府企業合作—企業”、“政府—政府企業合作”和“政府企業合作-政府企業合作”三種模式。它們的共同特點是由政府單獨投資或者與企業按合適的比例共同投資建設物流園區的重大基礎設施及其他配套設施，然後企業單獨運營或者與政府合。
二、運營模式比較分析
1．建設運營一體化模式共同的特點是建設與運營的主體相同，並且在建設與運營過程中單獨承擔的風險較大。
“企業-企業”模式的特點是能形成專案籌資、建設、運營、還貸等責任完整和科學的專案管理體制及機制，尤其是對建設成本產生預算硬約束，但與前一種模式相比，沒有政府大比例投資的有力支援，專案法人對於建設和運營的鉅額資金籌集有較大的難度，同時鉅額的沉澱成本給法人帶來巨大的財務壓力和經營風險。
2．建設運營相分離模式的主要優點是可以規範化運作物流園區，即使入駐方與建設方重疊也不會導致不正當競爭。缺點是企業在物流園區的經營管理中需要單獨承擔風險，在物流園區運作中的利潤分配易出現分歧，並且物流園區管理企業易受到開發主體的干擾。
3．建設運營交叉型模式在一定程度上緩解了一體化模式與相分離模式特點中的缺點，是對它們的一種交叉與綜合。
“政府-政府企業合作”模式的主要特點是可以享受政府的相關政策支援，但政府在物流園區的建設過程中需要單獨承擔風險。
模式比較分析
中商產業研究院是一家“產業大資料+研究+規劃+招商+基金”的一體化產業諮詢服務機構，致力於為企業、地方政府、城市新區、園區管委會、開發商提供產業規劃、產業空間、產業平臺、產城運營、產業金融、產業申報及產業升級轉型領域的諮詢與解決方案。核心業務包括：產業規劃、園區規劃、產業招商規劃、產業專案包裝策劃、產業園區升級轉型規劃、產業地產拿地策劃、特色小鎮申報及規劃、田園綜合體申報及規劃、鄉村振興戰略規劃；以及商業計劃書、可行性研究報告撰寫編制、行業研究報告及定製化調研報告、產業白皮書等。
物流園區是指符合相關條件的一家或多家企業或單位，為了實現物流設施集約化和物流運作共同化，或處於城市物流設施空間佈局合理化的目的在城市周邊等各區域，集中建設物流設施群與物流業者在地域上的物流集結地。
中國物流園區分類主要以經營主體、產業依託、功能定位、需求等劃分。其中物流園區按經營主體能劃分為政府主導型物流園區和市場主導物流園區，目前，中國的物流園區主要以政府主導型物流園區為主。
一、物流園區建設運營模式
目前，國內外物流園區現有的建設運營模式從大體上可以分為3類，分別為：建設運營一體化模式、建設運營相分離模式以及建設運營交叉型模式。
1、建設運營一體化模式
建設運營一體化模式可分為“政府-政府”模式以及“企業—企業”模式。這兩種模式雖然都是建設運營一體化，但是在實踐中還是有很多不同之處，兩者最大的區別就在於一個是由政府完全負責，而另一個是企業完全負責。
2、建設運營相分離模式
建設運營相分離模式主要以“政府－企業”模式為主。該模式由政府負責物流園區的規劃，政府財政拿出一部分資金用於物流園區的重大基礎設施建設；而物流園區的其他配套設施建設及運營管理則完全是由股份公司來完成，政府所扮演的只是物流園區建設投資者的角色，並不參與物流園區的運營管理，物流園區的日常經濟活動及各項管理都由企業來完成。
3、建設運營交叉型模式
主要有“政府企業合作—企業”、“政府—政府企業合作”和“政府企業合作-政府企業合作”三種模式。它們的共同特點是由政府單獨投資或者與企業按合適的比例共同投資建設物流園區的重大基礎設施及其他配套設施，然後企業單獨運營或者與政府合。
二、運營模式比較分析
1．建設運營一體化模式共同的特點是建設與運營的主體相同，並且在建設與運營過程中單獨承擔的風險較大。
“企業-企業”模式的特點是能形成專案籌資、建設、運營、還貸等責任完整和科學的專案管理體制及機制，尤其是對建設成本產生預算硬約束，但與前一種模式相比，沒有政府大比例投資的有力支援，專案法人對於建設和運營的鉅額資金籌集有較大的難度，同時鉅額的沉澱成本給法人帶來巨大的財務壓力和經營風險。
2．建設運營相分離模式的主要優點是可以規範化運作物流園區，即使入駐方與建設方重疊也不會導致不正當競爭。缺點是企業在物流園區的經營管理中需要單獨承擔風險，在物流園區運作中的利潤分配易出現分歧，並且物流園區管理企業易受到開發主體的干擾。
3．建設運營交叉型模式在一定程度上緩解了一體化模式與相分離模式特點中的缺點，是對它們的一種交叉與綜合。
“政府-政府企業合作”模式的主要特點是可以享受政府的相關政策支援，但政府在物流園區的建設過程中需要單獨承擔風險。
模式比較分析
中商產業研究院是一家“產業大資料+研究+規劃+招商+基金”的一體化產業諮詢服務機構，致力於為企業、地方政府、城市新區、園區管委會、開發商提供產業規劃、產業空間、產業平臺、產城運營、產業金融、產業申報及產業升級轉型領域的諮詢與解決方案。核心業務包括：產業規劃、園區規劃、產業招商規劃、產業專案包裝策劃、產業園區升級轉型規劃、產業地產拿地策劃、特色小鎮申報及規劃、田園綜合體申報及規劃、鄉村振興戰略規劃；以及商業計劃書、可行性研究報告撰寫編制、行業研究報告及定製化調研報告、產業白皮書等。