工業用地價格遠比住宅用地低廉,同一地段價格甚至只是後者的十幾乃至幾十分之一。在地價佔住宅開發總成本1/2左右的今天,相比之下,此類用地的土地成本要小很多。雖然此類用地不允許買賣,但看來房產公司對這專案研究得非常透徹,經過包裝拿該樓盤賣錢似乎並不違規了。他們並不出售樓盤,因為土地性質決定,該樓盤的業主們是拿不到產權的。所以他們出租50年的使用權給業主們。而政府對此類土地上住宅的消費群體也有特別的指向,以該地為例就是應該供工業區員工使用。因此,房產公司宣稱非工業區員工的購買者不能居住,而是由公司出面出租給工業區內的外資企業員工。購買者獲得出租的利益。也因此,東尚國際寓所也被稱為“不動產房屋投資銀行”。這幾項舉措,基本可以規避政策禁區。但是,購買者仍會碰到一些問題。此類房產銀行不予按揭(該房產公司為避此項不利條件,允許購買者分期五年付款);此類房產因為沒有產權,所以今後也不能抵押。事實上轉讓也會遇到不少麻煩。如果購買者不再想持有該房產,只能透過一次性轉租套回資金。

1、工業用地上的住房，必須要轉變土地性質也就是轉住宅用地的房子才能上市交易，否則可能存在非法操作，因為土地性質一般很難發生變更，因為國家規定嚴禁在工業用地上開發建設除工業廠房、工業用房、工業配套用房之外的任何形式的住房出售。

2、另外由於工業用地國家規定使用期限為50年，居住用地使用期限為70年，工業用地轉住宅用地在變更土地性質後的房產，如果已經獲得房產證，還是能夠正常過戶的，並且能夠享受住宅用地的70年產權。

3、工業用地在正常交易之前，這塊土地必須先由工業用地轉變為住宅用地，並且，土地變更必須先在規劃用途上進行確定，然後需要重新進行招拍掛，購房者才能正常交易，否則會有很大的風險。

工業用地轉住宅用地的房子購買流程：

大致程式首先要到規劃部門變更規劃，其次憑變更的規劃到國土部門變更土地使用性質，並補交土地出讓金，工業用地轉住宅用地後就可正常申請購買了。

1、需要準備以下材料：簽定金協議，籤買賣合同付首付，籤貸款合同、抵押合同，辦產證身份證、結婚證（或單身證明）、戶口本、有小孩的話要小孩出生證明、公積金賬號。

2、需要確認：確認符合買房的條件嗎，是首套還是二套（還要確認以前的銀行資信好不好，也影響首套或二套的認定），貸款方式是公積金貸款還是商業貸款或者是組合貸款。

3、確定購房意向，帶身份證和定金簽訂買賣合同，貸款需支付首付款，辦理產權交易過戶，辦理土地證過戶，交清尾款，戶口遷出，交驗房屋。

如果只有合同沒有房本不建議買，存在以下隱患：

1、工業地建的公寓屬於違規操作，不受法律保護。

2、整棟樓有一個大房本，個戶只有合同，即使開發商再次把房子賣了或抵押銀行貸款你也不知道，如果出現問題就不是小事。

3、工業電（高價），大多為自備井水（不衛生），落不了戶，孩子上學難。

4、如遇拆遷賠償給誰就更是問題。

如果是買整棟樓有房本可過戶才合法。

沒房產證不是買賣，只能是轉租。儘量不買，風險比較大

租賃合同期限最多20年，到期後要再籤租賃合同。出租方到期可以漲房租，也可以不繼續租賃，而且遇到拆遷，如何補償只能找出租方協商或者按和出租方租賃合同約定

《合同法》

第二百一十四條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。