商業用地產權是40年的，住宅用地的產權年限是70年的，商業用地的水電管理費要高於住宅用地的水電管理費，商業用地的比如公寓，商改住的，水一般要6塊上下，甚至還多，電要1塊到1.5之間，管理費也是幾塊錢到幾十塊錢不等，住宅用地的就是家庭用電和用水了。

商業用地是指政府在土地出讓時根據城市整體規劃，土地性質為商業的供地。例如像市場上出售的產權為40-50年的商鋪、寫字樓、商業綜合體、酒店式公寓就是在商業用地上建造的。這裡說的產權年限實際上就是土地使用年限。而居住用地則是屬於純住宅用地，一般土地使用年限為70年，土地上不能建造商鋪、寫字樓等商業用房。還有一種就是商住用地，就是既可以在該土地上建造商業用房，也可以建造住宅，但商業、住宅面積都有一定的比例，一般是居住面積較大，商業面積較小。目前出讓的土地大部分是這種型別。由於土地性質不同，商業住宅產權也和普通商品房產權不同。

優點主要有以下幾點：

1、關於保值性

開發商能將土地建造成本都較高的商用房，改為住宅出售，主要由於住宅可變性強、風險小、銷售速度快、資金回籠時間短等因素，當然，最關鍵的原因在於區域的住宅稀缺性強，能實現較高的利潤價值！因此購房者在購買這類住房時，往往也是由於缺乏其他的選擇導致的，房產相應的保值性也比較好。

2、關於建造標準

非住宅的房屋建設標準不同。如果按照公建相關要求，人防和消防等建設標準都較高，對開發商而言，成本將提高，但對購房者的使用影響不大。

弊端主要有以下幾點：

1、使用年限

商業配套40年，辦公50年，比住宅的70年縮水嚴重。

產權時間實際上就是土地使用權時間，不是房屋產權時間。因為房屋購買後，房屋產權就屬於你了，但土地你只有使用權，無所有權，土地所有權屬於國有。國家規定純住宅的土地使用權年出讓年限限最高為70年，商業用地最高出讓年限為40年。40年後，國家有權收回土地及地上附著物。50年和70年聽起來好象對現業主影響不大，但因為《物權法》對綜合用地上的房產使用權是否能夠自動續期規定並不明確，因此，購買

綜合用地上的商住住宅還是有一定風險。《物權法》第149條規定：住宅建設用地使用權期限滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期限滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

2、交易稅費

初次購買或者轉讓時的契稅按照3%收取，而住宅為1.5%；如果國家開徵物業稅、土地增值稅，商業用房的標準也會比住宅高。

3、按揭方式

不能使用公積金，首付目前一般是50%-70%，最長貸款年限10年，而且利率在國家基本利率的基礎上還有不同程度的上浮。

4、日常生活成本

如按公建用途規定，其水、電、暖等使用費用都將採取商用價格。所以，對於購房者應該在購房時詢問清楚。目前，開發商大多在前期開發中採取相應的補救措施，能按民用價格繳納。

5、設計標準

設計導向不同。公建物業受朝向、採光、進深等限制較少，而普通住宅的要求較高。

6、落戶問題

無法遷入戶口

與商品住宅的區別就在於其土地使用性質和產權性質的差異

1、土地使用年限不同

商業住宅土地使用年限為40-50年；商品住宅土地使用年限為70年

2、產權性質不同

商品住宅屬於商品屬性的普通住宅；商業住宅屬於非普通住宅。商業住宅樓特點一般是下層商業網點，上層為民用住宅。

審批流程都是一樣的，都是在當地土地管理部門審批。