問誰都不知劃不划算。這個是商住房，水電煤部按商業用途繳費，稅費也比普通住宅高，關鍵是土地使用權40年（你說是已用掉10年，不知是不是土地使用權年限過了10年，非房子交房10年)，這種性質的房子，在物權法裡是一個空白，住宅用地明確規定，土地使用權到期，自動續期，但就找不到商住、綜合用地使用權年限到期後的處理方法，房產稅實行的管理辦法等。

住宅和公寓區別在於:

1.住宅的土地使用年限是70年。公寓的土地年限是40年或者是50年。

2.住宅的公攤比公寓小，物業費，水電，燃氣都比公寓低。

3.公寓的首付比例是50%起，住宅的首付比例是20%起。住宅的貸款最長年限是30年，公寓是10年。

4.公寓不能落戶不能劃分學區。

題主的問題是已經有十年房齡的公寓能不能買。這主要是要看題主是買來自住還是買來投資，其實買房有很多因素。有些是買來自住離上班的地方近，有些是拿來做投資。因為公寓是不限購不限貸的。

40年產權公寓屬於是純商業地產性質的商住房，但98平米3-4人住還是可以的。根據目前的條件我們看看優點在哪裡。

1/價格僅僅為同位置住宅的一半;

2/水電價格民水民電，並且燃氣入戶;

3/總價低，轉手相對接受度高。

而商住缺點是

1/不能落戶;

2/不能作為孩子上學的學區房;

3/未來交易稅費高，個別城市交易限制多

現在幾千萬人都住在商住房裡面，你覺得40年後國家拆遷會不給補償，或者直接宣佈到期收回嗎？這種問題根本不需要糾結，收智商稅的

你不考慮同位置的住宅，而考慮這間商住，一定是比較後覺得這樣更值，我的建議是:在房產證件齊全的情況下，如果自住可以買，但如果是想投資等兩年再賣，勸你還是考慮住宅更穩妥。

我是一名房地產從業者，我來回答一下，希望採納

首先，產權是沒有年限的，我們說的40年或是70年是這塊地的用地年限，如果用地年限到了，住宅是自動續期，公寓或是商鋪，物權法裡沒有明文寫要怎麼續，也未定是有償，還是無償。

第二，公寓的用地年限是40年，而且是從拿地的那一天算起，從拿地到竣工交付，要兩到三年，慢慢五六年，七八年甚至更長都有的。

第三，買或是不能買，這個看兩點，一是看租金收益，大部分家庭是不會住在公寓裡的，因為公寓本身的定義就是不成套的住宅，很多沒有客廳，很多沒有陽臺，這到造成了非常不方便，而且面積一般以30至60平米居多。二是看未來的升值空間，這種純投資性的房產，未來可以兼做寫字樓，但升不升值主要是看國家的經濟發展，一旦經濟下降，公寓房價再難增長，尤其是本地經濟。

第四，委託式公寓，就是長包租的公寓，自己不用，長期有酒店管理公司來運作，這個見仁見智，有些公寓運作的很好，有些已經倒閉了。

公寓和住宅的各種使用上的區別相信在百度上有大量的資料，我說說我個人投資公寓的想法。首先還是要看菜吃飯，如果你有購房名額，資金寬裕，當然首選不會是公寓。如果你購房名額用完了，手上資金寬裕，而你又比較喜歡投資物業的，可以考慮公寓。如果你手上的資金不太寬裕，想購買物業，但是買不起住宅的，我覺得可以先考慮去購買地段較好的公寓。至於其他的各種政策性的東西，如果你不是短線炒家我覺得可以不用太擔心，畢竟幾十年的政策怎麼改變誰也說不清楚。長線來看，地段好的大品牌開發商的公寓還是值得持有的。至於回報率，看你個人心理的水位要求去到多少，走自己風格的投資路線，切勿相信各路專家的建議，如果專家那麼牛逼，他早就上岸了。投資還是要看自己的需求和實力，走自己的路。