首先我的觀點是，房貸利率基本沒什麼變化。

從去年以來，中國已經多次調低存款準備金率，但是房貸利率是在上漲的，調低存款準備金率只會釋放流動性，讓社會上的資金更充足，而降準的目的是為了讓資金更多的流入嗷嗷待哺的小微企業。國家現在正在嚴格治理炒房，多地正在緊鑼密鼓的實行認貸認房政策，這對於炒房客絕不是一個好訊息，但是身在寒冬中的二手房中介和開發商們，肯定會抓住一切能抓住的機會為房價造勢，不過也是苟延殘喘罷了

很明顯，降準並非降息！但降準之後首套房貸利率有望進一步下調是可預見的。那麼，此次降準對國內樓市會帶來哪些影響呢？今天和大家分析一下房地產市場的未來變化。

從央行此次宣佈降準來看，是自2016年3月29日以來時隔34個月後的首次全面降準，這完全不同於2018年全年的四次定向降準。

據央行相關負責人表示，此次降準仍屬於定向調控，不搞大水漫灌，穩健的貨幣政策取向沒有改變。主要還是為了支援實體經濟發展，最佳化流動性結構，降低融資成本。

儘管央行1月4日宣佈降準的目的非常明顯，就是要保證市場的流動性，透過釋放1.5萬億元的流動資金，進一步支援民營企業、小微企業的融資，目的根本就不是樓市、股市。說實話，央行每一次的降準都是如此說，但利好樓市和股市卻又是不爭的事實。

我們可以從以往降準之後的房地產市場變化來看，透過觀察歷次降準週期之後的房地產市場均出現了一波成交轉暖的跡象。其中，2008年、2011年和2015年三次降準週期之後，房地產市場銷售均存在著明顯恢復跡象。但是，政策效應往往具有滯後性，不可能起到立竿見影的作用，也就是說從現在開始，未來房地產市場逐漸鬆動是完全可能的。

從房貸利率來說，近期部分城市銀行房貸利率有所鬆動跡象，其中上海、廣州地區多家銀行下調了房貸利率。下調幅度大致在5～10個百分點。比如說上海地區首套房貸利率平均降至5.09%，相當於基準上浮3.9%的水平。而在2018年的樓市調控背景下，銀行首套房貸利率基本都是上浮5%～10%，最高上浮也有25%的。此外，二套房貸利率上浮多在10%～25%。

降準之後，銀行可貸資金增多，2019年房貸利率有望迎來下調。對於新購房者來說利好，不過對於已購房者來說，即使是下調也同樣不能受益。但由於各地房地產市場情況不同，房貸利率在各地也同樣表現出差異化的特點。因此有些地區的首套房貸利率下調上浮幅度並不意味著都是如此。我認為降準之後的政策有待於今年二季度後的效應來看，甚至是否降息也需要看接下來的市場情況及經濟指標的執行來定。

根據央行公告，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。很明顯，對於首套房購房者來說，是有重要影響的。那麼，具體是如何影響呢？

最新的房貸新政執行時間為2019年10月8日。10月8日之前的購房仍按照現有利率執行。央行還具體規定，2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。

也就是說，到2019年10月8日前，如果你已經買完房子了，或者是已經簽訂了貸款合同，但是貸款還未發放的，都還是按照原來的合同去執行的。

因此，可以看出來，買完房子的可以說不受貸款新政的影響的，仍然是按照原來的貸款合同去執行的。

如果按照當前的貸款利率來看，首套房的貸款利率都是在上浮10%~40%之間，也就是說貸款利率在5.39%的都是比較便宜的，而高一些的房貸利率上浮30%，35%的都是存在的，上浮之後首套房的貸款利率在6.37%~6.566%之間，顯然還是非常高的。