你短短的一段話，其實資訊量很大，一是這幾套房子，區位和業態的跨度確實不小：有老單體樓、有疊拼、有值170的普通住宅，有城市核心的、有照母山的；二是處置上的想法也比較多：賣哪套、什麼時候賣、賣不賣、賣還是抵、賣或是抵了以後還要不要再買買套小的……

重慶樓市供應量一直比較大，房價也不算太高，所以很多30歲以上的朋友，通常八年十年下來、不知不覺間，手裡就囤了幾套不同型別的房子：父母給的、年輕時買的過渡房、婚房、有點錢以後買的改善房……，這些房子的區位、樓齡和業態，區別往往比較大。

在行情比較低迷的時候、在行情很好的時候，往往還不用太糾結，遇到前面一種情況、即使想賣也賺不到錢只能被動握住，遇到後面一種情況往往捨不得賣覺得還能再漲。但在漲過一輪、市場有點漲不動的跡象、未來走勢很難講的時候，糾結就來了：因為賣了已經可以賺一截了，究竟要不要套現落袋為安是一個問題，賣哪套留哪套是一個問題，是賣是抵是一個問題，賣了還買不買是一個問題，賣了買哪種是一個問題……，就像你現在說的一樣。

我想聊的第一點是，在同一個城市之內，時機對收益的影響，很多時候遠遠大於區位和業態。我在網上看到有一個北碚的網友說，說他們北碚算是很邊緣的主城區了，但他自己住的房子，好像也沒比主城的所謂熱點網紅板塊漲幅低多少。這個說法其實很有道理的，比如在江北，黃泥塝的CROWN東和交房都15年以上了，兩三年二手房標價從七八千一路爬到一萬二，其實漲幅也沒比新盤或是次新低多少。有沒有行情漲它不漲的？也有，但是極少數，比如那些老樓梯房，沒電梯沒車庫，在重慶這種天量供應不缺房子的城市，連剛進城討生活的小哥哥小姐姐們都未必瞧得起，所以有的七八年前是什麼價，現在還是什麼價，不過這種房子已經很少了，所以不討論。

很多開發商和中介都會說，因為某種政策、因為修橋修路、因為學校公園、因為某個購物中心，某某板塊快要起飛了；因為地塊容積率低、因為限墅令，小戶型或是別墅之類的產品又快要絕版了、價格又要起飛了……其實這些東西，十有八九都是在扯淡，重慶樓市低迷那幾年，也沒少修路修橋、沒少搞公園學校，結果房價還是趴在地上一動不動；產品這個東西更是如此，地塊容積率高低和小戶型供應少不少，其實沒有絕對的關係，照母山今天的位置算不錯了吧，1.5的容積率不算高了吧，萬科為了銷售進度、為了跑量，還不是一樣拿來搞了套內80平米的小三房？

囉囉嗦嗦講了這麼一些想說的是，很多時候賣或不賣，買或不買，最重要的依據，應該是對房價走勢的判斷，具體賣哪裡賣哪種、買哪裡買哪種，其實沒多大差，行情好的時候西永茶園也能飛，行情不好的時候扛著兩濱一嘴的牌子也沒啥卵用。

你目前總共的房產盤子是：400萬的改善房、差30萬的首付，還有三套按揭房，我覺得這個盤子總共已經不算小了。

如果家庭平均每個月有個四五萬或是更好的現金收入，我覺得可以把現在住的房子抵了補首付缺口，然後把觀音橋和照母山的疊拼都掛出去，掛個比同小區成交價高几個點的價格慢慢賣，賣得出去也可以，賣不出去也不急，賣出去一套以後再買套新的小戶型也可以。

如果沒有這麼好的現金收入，我不太建議透過抵自住房來付首付。因為雖然抵押貸比信用貸套路貸要踏實得多，但本質上也是加槓桿、也要付利息，100萬的抵押貸、加200多萬的改善型房屋貸款、再加3套原有房屋的貸款，這個還款額度、已經不是兩三萬塊現金收入能夠輕鬆覆蓋的，如果是這種情況，我個人的看法，是至少把觀音橋或是自住房甩了，折幾個點的價也甩。

以上建議，我基於我個人對市場走勢的判斷，僅供參考。