據相關報道顯示，一線城市確實比其他城市更具有投資價值。三大城市圈樓市火熱主要因為北上廣深一線城市的價值拉動，一線城市的就業、醫療、文化、科技、金融等領域均遙遙領先並不斷創新，吸引了全國最優秀的人才聚集，而房價過高時會有部分剛需外溢。一線城市本身由於限購政策的存在，以首置剛需和改善型剛需為主，投資比重較小。而環一線城市的三四線城市投資比例極重，泡沫極大。

這個問題問的不錯！因為在目前和未來的一段週期裡，任何地方的房產都是不具備炒作價值的，但是對於投資來說，我認為未來可能只有一線城市和新一線城市值得佈局，而其他的二三四五線的投資價值偏低風險非常巨大。

一、目前中國房地產的市值過大，槓桿比例過高，不適宜再度全面上漲。

第一，我們可以看到中國發達城市的人均收入已經達到了5762元/月的平均成績，已經不低了，但是和其他發達國家相比，人均的收入還是遠遠落後的。

但是我們可以看到，中國許多地方的房價其實已經趕超部分發達國家，甚至有驅趕的趨勢。房價的收入比明顯處於高位，不合理，不正常。

這就導致了國家會對房地產造成進一步的跳空，從而使得大量的資金外流。

第二、中國房產總市值65萬億美元，大約450萬億人民幣，已超過美國+歐盟+日本總和，後者只有60萬億美元。這一數字還是我們國有資產總和66.5萬億人民幣的7倍。

並且在這樣的高市值房價下，我們的貸款比重也是非常高的。

央行資料顯示，2018年一季度末，人民幣房地產貸款餘額34.1萬億元，同比增長20.3%，增速比上年末的20.9%末低0.6個百分點，儘管如此，相較2017年四季度絕對值仍環比增加1.9萬億元，創出紀錄新高。

而到了2018年年末，34萬億的貸款數值就變成了38萬億，接近40萬億。

要知道的是，日本的房地產崩潰，美國的金融次貸危機都是由於房產佔比過重而引起的，並且高槓杆是爆發金融危機的重要源頭之一。所以對於這些經歷過金融危機破壞，房產吸金嚴重的國家來說，他們對於房地產的跳空和佔比是有著嚴格要求的。

而中國目前的房地產市值已經達到了一個白熱化的狀態，再次發展下去往往會造成巨大的隱患。所以未來的很長一段時間裡，我們幾乎不可能看到房地產暴漲的局面出現了，這也是不被允許的。

二、人口流入，人均薪資，以及改善需求等都是支撐未來房價上漲的動力。

第一，一線城市和新一線城市的人口流入出現穩定的增長，而二三四五線則是出現了嚴重的持續流出。

人口紅利是促使房價上漲的最大的動力。從總體看，20-50歲人口於2013年見頂、需求峰值已過，存量住房套戶比近1.1和房地產長效機制加快構建，標誌著中國房地產市場告別高增長階段，進入高品質發展的新時代新週期。

目前大部分的人口流入還是集中在一線，新一線和強二線，所以部分三四五線的瘋狂，我們需要理智看待！一旦未來房價的炒作熱情退去，那麼勢必就要靠著人口的需求來支撐房價，那麼對於沒有人口紅利支撐的城市，房價自然難以持續上漲。

第二，城市裡的人均資產實力也支撐著房價上漲的動力！

胡潤研究院釋出了《2018胡潤財富報告》。報告顯示，大中華區千萬資產高淨值家庭達到201萬戶。億元資產超高淨值家庭達到13.3萬戶。其中，北京、上海和香港是千萬資產高淨值家庭最集聚的三個城市，合計達到77.7萬戶，佔全部的38.4%。

根據《中國家庭發展報告》，中國戶均人口為3.02人。那麼大中華區千萬資產高淨值家庭201萬戶的總人口約為607萬人，佔全國總人口的比重約為4%。

也就是說，對於這些一線城市和新一線城市來說，高淨值家庭的佔比是非常高，而對於這些高淨值家庭的人群來說，房產市值的配比高達了平均33%以上。意味著無論曾經、現在、還是將來，成為高淨值家庭後的重要選擇就是買入一些優質的房產作為剛需或者投資，這也支撐著一線和新一線城市的房產投資價值和供需要求。

第三，改善型需求刺激著一線和新一線的房價上漲！

目前買房的主力軍為80後和90後，而且調查表示，大部分年輕買房者都更願意在有發展機會，甚至是自己目前工作的地方進行購房。

而對於回老家購房和在工作附近購房的佔比則相對較小。

原因非常簡單，因為對於一線和新一線這樣的城市來看，其實發展的空間更大，機會更多。再加上一線和新一線的配套非常多，導致了出行方便，消費方便，醫療學習都非常便捷。

所以在習慣了這樣高品質的生活下，大家更願意花更多的錢，提升自己的生活品質和品質，在更好的城市裡尋求更多的發展空間。

那麼一批又一批的年輕人，其實就是支撐著一線和新一線城市置換，改善的支撐力，促使房價溫和上漲。而對於三四五線來說，則是供大於求的局面。

三 、房產融資效果減弱，風險加大，阻礙了金融市場的融資佔比。

我們可以看到，在這幾年裡，中國房地產的吸金效果是非常明顯的，大量的資產和貸款幾乎都是清一色的往房地產市場裡流入，造成了一種房產興旺的景象。

但是相反的，對於金融資本市場來看，直接融資的效果確實非常低下的，僅有不到15%左右，遠比其他發達國家低得多。

可見國內城市家庭而言，對房產投資依賴度處於非常高的狀態，疏忽金融資產的投資力度，導致房產投資與金融資產投資失衡狀態。

這種不健康，不完善的配比外來勢必會改變，那麼政策自然會加大引流進入金融市場，而不是再次擴張房地產市場的吸金趨勢。

另一方面，房地產炒作的過盛導致的直接結果就是其他國家可以走出一個完整的長牛迴圈，而我們則是無法進行良性迴圈。

就好比美國市場：

→股市大漲，資金進入消費市場；

→導致企業營收增加；

→企業營收增加了直接反應經濟資料向好；

→經濟和企業資料都好了，那麼上市公司的就有錢賺；

→賺錢了，上市公司的業績報表亮眼；

→上市公司業績增幅亮眼了，那麼就會直接體現在股價上，導致股價不斷走高；

→股價不斷走高了，股市長牛就能保持，賺錢效應就持續；

→股市大漲給予了美國投資者更多的財富；

→有了財富美國投資者就更願意去消費；

→最後回到刺激消費的源頭，進行優質的迴圈。

而國內的市場則是：

→股市牛市大漲，導致投資者紛紛盈利；

→大量投資者從股市獲利止盈，進入房地產領域；

→刺激房價上漲；

→市場流動性缺失；

→實體經濟資料下滑；

→上市公司業績降低；

→股市走熊，股價下跌；

→房地產調控，資金流動性受阻；

→股市沒有活水進入，熊市週期拉長。

最後我們發現，別人可以優良的迴圈，而我們卻無法做到迴圈。所以導致的結果就是別人走了10年的牛市行情，我們卻走了10年的房地產牛市行情，股市則是熊長牛短。

因為一輪大級別的牛市過後，其實沒有持續的資金進入，再加上房產過熱以後肯定會面臨調控，那麼資金的活水迴圈也就消失，流動性也就變差，股市的熊市週期也就拉長，直至未來有新的活水產生。

綜合來看，以目前房地產的市值和政策的引導來看，都是抑制“房價過度炒作”，並且是擴容金融市場融資、發展效果的趨勢。

所以說，現在還想要炒房，那是愚蠢的。而作為投資來說，只有一線、新一線的房產還具備投資的價值。因為他們有著人口紅利，資金實力，改善需求，甚至是物以稀為貴，需求大於供給等因素的支撐。拉長週期來看，會呈現一個溫和上漲的趨勢。

儘管房價飛速上漲，但不少投資者卻充滿擔憂：虛高的房價容易造成虛假的市場繁榮，一旦資產泡沫破滅，未來十年最不值錢的或許就是今天引以為傲的房子。

但至少在目前，仍有很多人堅信不動產價格還會年復一年節節攀升，他們依舊到處尋找能賺錢的房子。

而在房地產市場遭遇調控的背景下，房地產市場波譎雲詭，未來中國最值錢的房子在哪裡？一線、二線，還是三線城市，抑或都不是？

大多認為，真正有價值的房子，或掩映在山水之間(湖景別墅)，或深藏於鬧市之中(中心地段)，或扼交通要道……

跟著規劃走

由於傳統文化對住所的重視，大多數中國百姓對房子的渴望都十分強烈。隨著城市化的發展，中國人對住房的需求在丈母孃、未來孩兒他孃的催促下步步高昇。

於是，有經濟頭腦的部分人看到了賺錢的機遇，紛紛進入房地產市場，在這個市場一夜暴富的傳說在人們之間流傳。在巨大的財富示範效應下，各路人馬攜重金湧入樓市。

由於中國金融市場還很不發達，投資者可選的投資品種極為有限。剛剛富裕起來的國人，看著手中的閒錢，環顧四周，似乎只有房子才是最好的選擇。

於是，你可以看到溫州炒房團、山西炒樓團裹挾著大量人民幣，在北上廣深等大城市席捲每一個新開樓盤的售樓處。

投資者成了這個市場的幽靈。一些有多年炒房經驗的專業投資客會告訴你，投資樓市的不二法門就是“跟著規劃走”，而不是盲目地“跟著感覺走”。無論是一線大城市，還是最近才熱乎起來的二三線城市，在投資者眼中，炒房的規律萬變不離其宗。

事實上，這證明了投資客最精闢的判斷。大凡某處城市規劃出臺，哪怕現在還是寸草不生的荒地，未來的地段、交通、區位、環境都成為助長房價向上的理由。

而這些都是幽靈的魔法，屢試不爽。

但正是因為這些幽靈，我們逐漸失去了對價值地產的判斷，迷失了方向。在投資者頭腦中，有足夠的理想相信，因為有13億中國人的住房需求，以房子為代表的不動產價格會年復一年的永遠往上漲，這也是他們對投資房地產樂此不疲的精神所在。

但值得警惕的是，這13億人口潛在需求並非都是有效需求，有需求不一定有支付能力，而有支付能力卻不一定能購買。

梯度轉移

實際上，沒有任何一個市場可以維持永久的繁榮，在房地產投資繁榮衰退之前，首先遭遇的必是各級政府相應的緊縮調控政策。

而一線城市限購、限貸政策促使房地產開發商和投資者紛紛將目光轉向了尚待發展的二三線城市，這就形成了一個房地產市場梯度轉移的現象。

大多數投資者直觀地認為，在沒有調控政策的二三線城市房價會迅速躥升，是值得投資的。

但他們似乎只看到了表面現象，真正讓房子升值的是它的價值稀缺性，這一稀缺性並不是房屋所屬的私人資源，而是房子下面的土地。因此，無論是在一線大城市，還是二三線城市，真正值錢的房子還是那些地段好的房子。

但同時，那些認為可以在二三線城市複製一線城市房地產市場走勢的想法也是非常危險的。一線城市的購買力遠遠大於二三線城市，二三線城市的有效需求仍然不足。更何況，限購政策範圍擴大、人口紅利消退、保障房的擠出效應所帶來的商品房需求減少，也在不斷稀釋著二三線城市的房屋價值。

但眼下，那些因城市規劃發展，有政策效應帶動的二三線城市，房價增長迅猛，從投資的角度看，增長性較強的城市投資價值仍然可觀。

在國家嚴厲調控之下，在政府一再宣告房住不炒的大前提之下，再想2016年的全國普漲以不可能，但在分城施策的政策之下，有價值的城市還是有上漲的基礎的。而那些城市才有上漲的機會呢？第一，人口持續流入，二經濟活力強，三國家重要節點城市，最符合這幾點的一定是一線城市，所以，一線城市在不遠的將來是最具有上漲潛力的，一定是價值投資的首選。