220萬投資，一年13萬約18年回本，不算商鋪漲價，

130000/2200000約等於6 屬於正常範圍可以投資

如果可以建議投資此區域住宅，升值更大

在新一線城市的CBD地段商鋪投資回報率能夠達到6%，應該是很不錯的。

但還是不能夠直接判斷是否可以購買，因為商業房產不同於住宅房產，有很多制約因素在其中，同樣也隱藏著一些未知的風險！雖然商業地產在網路時代的衝擊下，最容易被攻擊的房產就是商業地產。

商業地產的土地使用權證只有40年，到期後不可能如住宅那樣無限期無條件的延長，而到期被徵收或增加大幅費用更是大機率事件。

在看商業地產時第一要務就是看有沒有房產證，以及房產證的剩餘年限。還有一些小產權房的只有一份協議書，風險更大更要小心謹慎。

現在有些開發商為了促進房產銷售來個回租，回租租金不論多少都不能體現長期的投資回報，只有真實表現出來的租金才是購房者的商鋪價值所在。

地段、地段，還是地段。商鋪的位置非常重要，不同的地理位置、樓層位置、周邊的未來發展格局都是至關重要的。不能只看到其中一個點就下手。

從位置處於新一線城市的CBD商鋪價格只有2.5萬/平米直觀分析，價格也是不高的。而且收益達到6%確實不低。如果在考慮風險因素後認為風險可控，那麼應該是具有投資價值的。

新一線城市CBD地段商鋪90平220萬，租金13萬，租金回報率接近6%，目前還有如此之高的租金回報率的商鋪嗎？一般而言，中國商鋪的租金一般來說穩定在3-4%之間居多。

按照樓主的說法，租金回報率大約是6%，相當於目前信貸利率，也就是租金可以覆蓋利率支出，一般而言，商鋪需要支付50%左右的首付款，首付款是自有資金，自有資金存銀行目前利率是2%左右，投資餘額寶是3%左右，均低於商鋪的資金回報率，因此是有投資價值的。

既然租戶敢承接如此之高的租金，說明看好未來租金上漲的機率，因此未來商鋪還是有較大的升值潛力，如果 五年以後，商鋪價格上漲30%，也就是商鋪價值在286萬元，按照6%大跌的回報率，租金就高達17萬多元，相對於原始220萬元資金，回報率就高達8%，是一筆非常合算的生意。

這種商鋪值得投資，可是這種高回報的商鋪到哪兒找呢/

新一線城市CBD地段商鋪90㎡賣220萬，算下來每平米售價2.4萬，投資回報率6%，看上去還不錯。

但是按照我的經驗來看，你說的這個價格、這個地段，很可能是二層商鋪，甚至是三層商鋪，那麼未來空置率、換租率是一個潛在的大風險。

儘管沒有準確的資料，但是如果留心，你就會發現很多二三層商鋪都空著，這與目前實體商業不景氣，以及人們的消費習慣有很大的關係，別看只用邁幾個臺階，但消費者就是不上樓，甚至有電梯也不管用。

另外，計算一下，這個租金大約在3.95元/天·平米，坦白講，我認為有點高，不是什麼行業都能接受這麼高的租金。別看一層商鋪紅紅火火，二三層能做什麼？做什麼買賣能掙錢，能長久，這才是你應該考慮的問題。

商鋪的投資回報率受影響因素比較多，比如修路、比如商圈遷移、比如建築格局等，投資需謹慎。

新一線城市CBD地段的商鋪，現價220萬，年租金13萬，年投資回報率接近6%，17年回本，這個投資回報率是合適的。

況且，新一線城市的CBD，未來仍有較大升值空間，相對而言，新一線城市的房價，比北京、上海還是有一定差距，從國家戰略而言，未來新一線城市，如果是屬於國家中心城市，比如西安、成都、杭州、南京，這樣的城市的CBD區域，未來房產仍有相當的增值空間，以當前的這個投資回報率來看，可以出手。

商鋪一定不要買鋪中鋪！

如果是臨街底商，還要看附近的小區規模，如果有學校、醫院及政府部門，未來還有商鋪升值租金上漲的餘地。這個租售比相當不錯了，趕緊下手吧！