在大城市一般商改住比較多，住改商一般是一層行為，具有商業價值，這種情況，一般物業不允許擅自改成商業，對居住有很大影響

首先，住改商顧名思義，就是將住房改成商用房，主要有兩種情況：一是在宅基地上直接將住房改成商業用房;二是連宅基證都沒有，直接建造商業用房。下面一起去了解下住改商的相關知識。

其次住改商目前存在的問題

1、工商註冊申請辦理程式煩瑣 ，目前城鄉結合部沒有房產證或宅基地證就變成“住改商”的建築，如果經有關部門同意不需清拆、給予合法身份的，一般都要辦理為期一年的臨時場地使用證明，再進行相關備案、重新合法證件等，繁瑣程式全部走下來估計前前後後需要半年，過了半年又要重新開始弄一遍，有店主表示除了費用問題外，最怕花的就是時間精力，這一問題也亟待解決。

2、民宅商用改變了住宅的法定用途，破壞了既有秩序，如果利害關係業主認定標準缺失將會造成法律適用的困難。

但是存在及有一定的意義

1.可以增加周邊的配套，是原居住人群生活更便利

2.增加這部分人的收入。

1. 商住房50年產權，產權到期後，要給國家繳納土地出讓金，具體怎麼續期，不得而知，因為公寓這種形式的房子目前還沒有到期的。 純住宅70年產權，繳納一定費用，到期後自動續期。

　　2.商住房不能落戶口，純住宅可以落戶

　　3. 商住房說白了以前是用於開發寫字樓的地塊，但是現在商品房這麼緊俏，所以很多開發商把以前商業用地開發成了商品房，所以誕生了N多的公寓。所以它是商業用水，商業用電，不通燃氣。但是不排除有的開發商動用關係，最後把商業用電改為民用電，給通燃氣。但是水一般就是商業用水，改不了，目前民用水是3.9元一噸，商業用水7塊多一噸

　　4.商住房居住密度大，一般 從7-20多戶都出現過，俗稱立體大雜院，居住舒適度大大降低。電梯使用頻率過高，坐電梯等候時間過長，樓道有一戶在樓道里堆放垃圾，弄得一條樓道臭烘烘的機率要比純住宅高出很多倍。人多，背景複雜，所以環境很難保障。

　　純住宅一般一層2-4戶居多，住著比較 安靜，舒適度也大大提高。(還遷房，限價房和經濟適用房除外)

　　5.商住房幾乎沒有南北通透戶型，東南西北都有戶型，俗稱墩子樓。純住宅一般板樓居多，南北通透，和雙陽戶型居多。所以純住宅要比商住房單價貴，當然LOFT除外。

　　6.商住房超小戶型較多，以40-80為主，總房款要便宜很多，對於資金不太富裕的家庭值得考慮純住宅一般小戶型也得70-90之間，沒有太小的戶型，單價又貴，所以總房款一般會高些。

　　7.商住房幾乎沒有綠化和孩子活動區域，一般會隔幾層弄一個共享露臺供大家活動，不過估計後期會成為堆放廢品和停腳踏車的區域。

住改商，就是可以把住宅改為辦公樓。

我給您舉一個最經典的案例——北京金隅國際。

金隅國際本身為住宅立項，也就是所謂的70產權，因為戶型較大120-260平米，由於地處北京望京區域，而且外觀也比較氣派，所以最開始很多業主把房子作為辦公室對外租賃。租金回報基本可以比住宅形式溢價30-40%，從表面上看好像是非常的不錯。能有那麼高的溢價一定是很開心的了。

可是，可是到了2015年到2018年全國趕上了新的一輪住宅類井噴，以北京東北四環為例，2014-2018幾乎漲價幅度在100%，甚至更高。然而金隅國際因為每棟樓的幾乎都有50%左右的辦公客戶，認為人數過多過於嘈雜所以導致電梯公共區域的保潔維修壓力極大。所以這一輪的漲幅對金隅國際而言極為不利。

所以足金回報溢價的幅度相較物業本身增值的幅度，讓業主們後悔不已。

2018年後其中一棟樓通過了本棟業主委員會的整體表決，啟用公共維修基金針對本樓開始修繕，並且拒絕切的辦公客戶。短短半年內這棟的平均售價較周圍同等戶型上浮近40%，取得了顯著成效。

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結論，住改商嚴重影響了房屋的物業品質，而且如果像金隅國際那一棟的及時改回也是需要天時地利人和很多種因素，不是所有的人能夠統一思想的。所以不利於房子本身的價值增長。利小於弊，不建議如此。

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其他城市不知道鄭州目前狀況

第一現在鄭州是不允許住改商

第二已經更開的目前鄭州這邊都在回覆原狀！