公寓的投資，和住宅有著很大的區別，住宅有著人口基數，剛需人群的支撐，甚至可以衍生出更多的類似邊際利益的支撐，以及金融屬性的支撐，是可以有小小的泡沫，商業樓，公寓樓，雖然也有一些金融功能，但是沒有剛性需求，而是屬於完全市場化的運作，那就有太大區別了；

那麼投資公寓，就要更大限度的考慮他的功用價值，誰來決定它的投資價值，這裡只有一個標準，對於投資者而言那就是租金價值，決定他的最大的投資價值，放在商業中的一環，那就是運營價值，例如一個酒店公寓，酒店最後關閉了，是不是就意味著這套公寓結束了它的價值？

酒店公寓還好，只要選擇旅遊城市，或者城市足夠大，那麼他的租金價值就一定會水漲船高，如果是商住公寓，那也還好，大不了可以自己用，或者搬進去居住也是可以的，當然前提的是，你不怕物業費高，不怕水電費高，就可以了，公寓是商業投資中，風險最小的，其次是社群商鋪，最後就是產權公寓，商場商鋪，產權商鋪等等，隨著價值遞減，投資風險也就越大；

今天只說公寓，公寓分為住宅公寓，還有商住公寓，酒店式公寓，這都是後來的名詞劃分，實際就土地而言，就兩種，住宅公寓，也就是小戶型，拎包入住，產權70年，土地性質是住宅，剩下的就是商業公寓，產權40年，一般用於酒店，辦公居多，酒店可能佔比更高；

一般理解的公寓，就是商業公寓，40年的產權，用做酒店的居多，俗稱酒店式公寓，當然也有商住公寓，主要混合公寓，可以辦公，可以當作酒店使用，既能居住，又能辦公，就是商住公寓，商住公寓就是面積較小，不能分割的公寓，主要是為了銷售方便，而產生的一種商業用房；

真正辦公地點，叫做寫字樓，專門用於辦公用的樓宇，和商住公寓只見是一個過度和補充，因為小的創業者，租住不起寫字樓的時候，商住公寓辦公，更具備經濟及價值，但是70%以上的公寓，都用作酒店使用了，這麼大的機率，還是應該具體聊聊，是吧？

酒店公寓的投資，有幾個原則，可以根據情況，先後選擇，對號入座，對投資更有把握！

首先，城市足夠大，或者是不是旅遊城市，是購買公寓的前提條件；

買公寓之前，要確定公寓所在的城市，是不是旅遊城市，來旅遊的人多，自然住酒店的人也會很多，公寓做酒店是最划算的，最後不行自己出租短期公寓，也是可以的，有著更好的租金價值，還有就是城市足夠大，來來往往的人較多，自然也會住酒店的多，那就可以購買！

首先我們來了解什麼是公寓，公寓分為住宅公寓和商業公寓，住宅公寓是指“大寒”當時主要功能房日照時間小於兩小時的住宅，而商業公寓從名字上就可以看出是屬於商業性質的，類比寫字樓、酒店等。

隨著房地產市場前兩年的一波火熱行情，大家的購房熱情被點燃，各大城市相繼出臺了嚴格的限購措施，出現了以前沒錢買房到如今有錢也買不到房的情況，各種公寓粉墨登場，各種渠道公司，各大房租中介極力的向購房者推薦公寓，因為公寓不限購、不限售嘛！然後我們來看看二者的優劣：

公寓的優點:

1.公寓的位置一般處於交通便利的位置，周圍商業氛圍濃厚，生活方便，

2.公寓不限購，不限售，

3.公寓價格一般低於住宅價格，面積較小，投資金額不大，

缺點：

1.物管費一般參照商業收取，物管費用高，

2.公寓的土地使用年限是40年，而住宅是70年，住宅使用年限到期後是自動續期，公寓可能還需要補繳土地出讓金，但近年已提出了公寓可以轉為住宅用地，但使用年限還是40年，

3.住宅可以上戶口，公寓不能，

4.基本上公寓的水電氣都是按照商業收取，生活成本更高

5.公寓的梯戶比比住宅更高，上下班高峰期電梯較擠，

6.公寓一般有一面無採光，通風采光效果沒有住宅好。

7.公寓的公攤面積較大，看起來單價便宜，實際並不便宜

8.作為投資的話，公寓的上漲空間有限，並且上漲速度趕不上住宅，

9.公寓的各種稅費比住宅高，並且公寓要求首付五成，貸款利率上調幅度較大，貸款期最長十年。

如果你是被限購政策限制購買住宅的話不建議你買公寓作為過渡，因為公寓的上漲速度趕不上住宅。投資的話看各個區位的租金多少，如果年租金收益能達到6%以上的話建議你可以考慮。