酒店式公寓，產權40年，屬於商業產權。

房地產稅一旦出臺，擠壓部分住宅投資，轉向這種商業性質產品。但這種產品要火熱估計也難，因為投資週期長。另外

1. 這種產品無法解決學校的問題

2. 首付50%，貸款只能10年

3. 轉手慢，只適合長期投資

4. 如果不能轉成住宅的用水用電，那費用又高了

5. 不適宜居住。

雖有這些不好點，也有好的

1. 長期投資適合，幾年後，完全有可能租抵供

2. 適合工作室，如果地段好，租容易。

從現在的房屋管理政策上來看，目前的投資公寓式酒店的風險比較大，因為本身處於調控階段房價普遍處於高位，另外還存在以下幾點風險。

1、長遠打算脫手困難

公寓式酒店屬於商品房範疇，產權只有40年，既然是投資不是自住，未來大機率的趨勢就是當成二手房賣出。就目前形勢而言，商品房二次銷售機率低，只能靠出租。

2、商業用水電及地段

商品房的水電都遠高於居民用水用電，對用自住房生活成本偏高。現在部分的公寓式酒店所處位置位於偏郊區等方位，劇市區有一定距離，周邊配套設施不全，也不利於脫手和自住。

3、租售比例不合理

國際上用來衡量一個區域房產執行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200。如果租售比低於1∶300(即1:400，1:500，相當於要500個月才能收回購房成本。

目前一般的公寓式酒店是精裝，平方一般在40－60平，售價基本在1萬1平，出租價格在於1000元每月(我所處位置為三線城市)，租售比例＝1000/(10000*40)＝1：400，相當於需要400個月才能收回購房成本。

看了幾個答案，好像都沒搞清楚，酒店式公寓和公寓式酒店之間是有區別的，大部分回答的都是酒店式公寓，而提問者問的是公寓式酒店。這裡說一下兩者的區別：

酒店式公寓屬於住宅類物業，公寓式酒店則是酒店類物業（非住宅）。前者可擁有個人產權，可以居住、出租或轉售，但一般情況下，不能開展經營。而公寓式酒店是指按公寓式（單元式）分隔出租的酒店，按旅館建築處理，簡單地說，公寓式酒店在本質上與一般的酒店並沒有什麼大的區別。酒店式公寓與公寓式酒店最大的不同在於經營管理模式和產權，公寓式酒店的產權原本是經營者所有，但現在有部分公寓式酒店採取分割後銷售，也稱“小產權公寓酒店”，歸屬於商業地產的門類。

總體來看，現在投資這一類的商業地產，還是有一定風險的。

首先，是行業問題，商業地產經過近十年的開發，很多門類的產品都過剩，酒店類的產品也在其中，從高階酒店到低端旅社，產品全覆蓋，加上跨界、風投等資本進入行業，規模化、品牌化、連鎖化運作使得集中度越來越高，市場飽和乃至過剩，導致入住率低、利潤不足，有些則處於長期虧損。

其次，是公寓式酒店的問題。這種投資型的公寓式酒店，由於產權被分割，多采用了售後返租的模式經營，開發商在銷售環節已經實現利潤，許多時候“返租”只是一個噱頭，就算後期成功投入運營，由於各種原因，經營情況普遍都不是很好，收益好的幾乎鳳毛麟角。再次，就是產品本身的問題，由於屬於商業類房產，公寓型酒店的產權一般為40或50年，首付高，房貸低，交易成本高，經營成本高（如水電等按商業計價），所以，與住宅類產品相比，這型別的產品投資屬性、金融屬性都會差一些，不容易轉手，變現較難。當然，如果是長期投資，又在比較好的繁華區域或旅遊養生勝地等，有些產品也可以考慮。