從商業角度出發，中國近十年商業地產“爆炸式”的快速發展，存量化，雷同化成為時代的標籤。那千店一面帶來的後果是，消費者的審美疲乏，甚至抗拒。資料顯示，消費者在購物中心停留時間持續下滑，到2018年僅剩不到70分鐘。

在這裡以購物中心的運營改造為例:

在多元化、個性化的需求化，購物中心只有做好服務和體驗，滿足消費者需求，提高消費者滿意度，吸引更多流量入住購物中心，才能實現租金的增長和預期的投資收益回報。

購物中心需要加強內容原創，使其更具創造性和趣味性的消費體驗，在尊重功能組合和業種組合專業標準的基礎上，創造出更加吸引消費者的原創趣味互動空間，打造商業地產的核心競爭力與全新的運營服務模式，提高購物中心與消費者的生活粘性，營造出自己獨樹一幟的優勢。

伴隨著消費需求的不斷變化，購物中心已經從最初的生存時代，進入到品質時代，所有變革的意義無外乎更大程度的啟用流量，內容、空間、展現其與時代發展相對應的使用價值，真正做到以消費者為本，建立最佳零售環境、有效利用技術、創造零售潮流，這也是新型購物中心和各類商業設施與時俱進的發展路徑。

實際上在宏觀政策的影響下，商業地產存量，商業地產投資更加趨於理性，拿地、投資、新開工的專案數量均呈回落趨勢。未來，商業地產存量整體發展趨勢向好。新的消費升級，“五大幸福產業”及數字化技術迭代將賦能商業地產創新發展，新業態、新物種、新品牌爭奇鬥豔，激發商業創新活力，場景極致的新業態將成為推動商業地產內容革新的主力軍。

存量商業地產，由於物業稟賦有異，命運各不相同。

現以全國城市第一強區深圳市南山區三個存量商業地產為案例，簡要闡釋如下。

其成功因素，主要包括：位置優越（南山科技園核心區）、交通暢達（地鐵直達加諸多大巴線路）、業態豐富（吃喝玩遊購娛等商家一應俱全）、客戶優質（科技園精英金領加全市實力家庭）、停車方便（地下停車場數千車位）、著名品牌（華潤）。

2.TCL大廈：總面積18000多平方米。TCL集團在深圳的職能部門原來在此辦公，後來搬遷到國際E城，該寫字樓空出，就對外招租。WeWork等共享辦公鼻祖就租了其中一層。該寫字樓除了位置優越、交通暢達之外（與永珍天地僅一馬路之隔），還在於它是配套設施齊全的老牌物業，而且位於深圳科技園南區，扎堆辦公效應非常明顯。

3. 智慧廣場地下商鋪：其中接近20000平方米的地下商鋪在原租戶搬走之後已經空置了大半年，再次招租情況很不理想。原因：位置較偏、引流困難（僑香路與北環之間，遠離集中辦公區和居住區）、商鋪平面存在硬傷（暗室較多）、地緣客戶（樓上辦公租戶消費難以支撐其較大體量）、品牌劣勢（開發商品牌力有待提升）。

由此可見，存量商業地產成功的核心因素在於位置、交通、客戶和品牌。缺乏這些因素的存量商業地產，或多或少會遇到經營困難。

商業主要分為商鋪，酒店式公寓還是寫字樓，不知道你問得哪個？

其實他們的處境也是不一樣的，

首先，從商鋪來講的話，目前的投資價值普遍是不高的，首先它的價格目前來講還是相對比較高的，第二個就是回報率是比較低的，因為目前商業經營賺錢非常困難，我們走在大街上可以看到大部分的商鋪，他經營的一餐飲休閒娛樂、兒童用品等等為主，其他的一些店鋪，比如說服裝店等等生意差，他的需求已經是被電商衝擊的708散，所以導致商鋪的租金也不高。

第二，從酒店式公寓來講的話，他是作為可住可投資兩種需求的產品，所以這種產品的話一般在一線城市、超一線城市還是比較好的，尤其是地段好、近地鐵的、近集中辦公區的，無論是購買還是租賃需求是比較大的，因此這種產品有一定的一個投資機會。

第三，如果是寫字樓的話，寫字樓的用途主要是用作辦公，還有一些投資客專門過來買過來出租，目前來看的話，寫字樓，它的使用客戶主要是一些辦公的一些公司，第三產業比較發達的一線城市、二線準一線城市，如果在三四線城市，它的存活率是非常低的。

綜合來看，一二線線城市好地段的商業，前景相對較好，但是一些地段比較差的商業、三四線城市商業前景會比較暗淡。