這個問題，首套政策主要是為了調控購房資格的，各地方政策不一樣，而且，主要是針對貸款資格及貸款層數，你倆人在結婚前各買一套房，沒有貸款，我理解應該是關係不大，拿婚前購買手續辦產權證即可，至於稅收優惠，看你所在地釋出政策了。

謝謝邀請！像這種情況是以誰名下的房子先網籤備案算起的，也就是說誰名下的房子先備案網籤，誰的就是首套，晚備案網籤的為二套，你們的2套房子都還沒有辦證，而且有貸款，那就說明這2套房子都是市場商品房，一般市場商品房辦證，首套超過90平方只需要交1.5%的契稅和每平方30-60元的維修基金，二套房超過90平方需要交契稅根據城市的不同，有的城市2%，有的城市3%的契稅，和每平方30-60元的本體維修基金！

你好，首套跟二套的確定。要依據當地的政策。

有的地方是指夫妻雙方名下有沒有房子來確定首套二套，有的地方是看你有沒有房貸記錄來確定你是首套還是二套

以家庭為單位如果在本地，夫妻雙方名下沒有房產（就是首房）。比如:夫妻任何一方是外地人，在外地有房產（在本地沒有房產）也算首套房。二套房就是以夫妻雙方名下有兩套房產，就是二套房。

首套房認定標準

一般而言，下列情形下所購房屋可認定為首套房：

①全款買過一套房。此情況下，在對於“首套房”認定比較寬鬆的銀行，再貸款購買就可以認定為首套房。

②全款買過一套房，但後來賣掉，並且透過房屋登記系統查詢不到該房產。此情況下再貸款買房，認定為首套房。

④貸款買過一套房，但商業貸款已還清。此情況下再貸款買房，認定為首套房。

⑤個人名下有兩套房，其中一套為貸款所購，但商業貸款已還清；另一套是公積金貸款，但是已出售，並且能提供該住房出售的證明。此情況下再貸款買房，認定為首套房。

⑥個人名下有兩套房，均採用商業貸款方式購買，但商業貸款已還清，該兩套房已經出售，並且能提供兩套住房出售的證明。此情況下再貸款買房，認定為首套房。

⑦夫妻雙方，一方婚前名下有房產但無貸款記錄；另一方婚前有貸款記錄但名下無房產。此種情況下，二者婚後再貸款買房，認定為首套房。

一般而言，下列情形下所購房屋可認定為二套房：

①貸款買過一套房，商業貸款未還清。此種情況下再貸款買房，認定為二套房。

②個人名下有兩套房，均採用商業貸款方式購買，一套房的商業貸款已還清，另一套房的商業貸款未還清，此種情況下再貸款買房，認定為二套房。

④在“首套房”認定標準嚴格的銀行，只要名下有房產，無論全款購買還是貸款購買，再貸款買房都認定為二套房。

⑤夫妻雙方，一方婚前買房使用商業貸款，另一方婚前購房使用公積金貸款，婚後兩人再以夫妻名義共同貸款，而婚前貸款未還清，認定為二套房。

⑥兩人準備結婚但還未領取結婚證，其中一方名下有房產但房貸未還清，另一方沒有任何房產和房貸記錄。二者結婚後，由無貸款記錄的人申請貸款買房，會因二者共為新買房產產權人而使其被認定為二套房。

⑦婚後雙方共同貸款購房，離異後一方再申請貸款購房。此種情況下，認定為二套房。

①首付比例

一般而言，首套房的首付比例不低於25%。而二套房的首付比例則遠高於首套房首付比例。

以北京為例：在北京購買首套房，且房屋面積不大於90㎡時，首付低至20%。而若要買二套房，首付比例可高達60%以上。

②貸款利率

二套房的貸款利率高於首套房的貸款利率。一般而言，二套房的貸款利率不低於基準利率的1.1倍。

例如部分銀行的首套房貸款利率為基準利率上浮10%，而二套房貸款利率則為基準利率上浮20%。

在房屋產權發生變動的交易中，首套房可享受契稅減免優惠。

大多數城市，對於面積在90平米以下的首套普通住房，稅率僅為1%；而二套房在產權變動時契稅一律為3%。也有個別城市對首套房二套房的契稅按2%和4%收取。