流動性是房地產，特別是房企最大的風險。流動性，指把資產變成現金的容易程度。資產容易變成現金就是流動性強，如存款、股票、債券、基金等，都很容易出售變成現金。

尤其當滿足房價不斷上漲的先決條件不再存在之後（人口老齡化，貨幣收緊，政策打壓），投資房產，一定要考慮其流動性。在漲價週期，房子的流動性相對較好。但是在橫盤觀望或者降價週期，房子的流動性就會變得非常糟糕。可能一套房子掛了半年也賣不出去。這對於那些加槓桿買房投資的人來說，無疑是個災難。

現在，很多地方的房價已然開始下跌。越漲越買，越跌越不買，從眾和恐懼讓大多數人都是買漲不買跌，房子的流動性正變得越來越差。有點金融常識的人都知道， 失去流動性的資產，一文不值。房子正在逐漸走向這一步。所以，樓市最大的危機並非價格，而是流動性，也就是說價格跌不跌不打緊，打緊的是，一旦預期逆轉你可能將無法變現，一個不能變現的投資類資產，市值再高，又有什麼用？房地產市場逐漸金融化，房子逐漸淪為了投資的工具，最後一定會遵循投資市場的規律，那就是7賠2平1賺，也就是說9成人都賺不了錢。

房地產是一種比較特殊的商品，不能移動、不能運輸，屬於不動產。流動性風險是什麼意思？因此，投資於房地產專案中的資金流動性差，變現性也較差，流動性風險是什麼意思？不像其他商品那樣可以輕鬆脫手。房地產企業所建造的房屋或建築物及其輔助設施都是固定在土地上的，其買賣只有所有權的轉移，不可能產生物品位置的移動。另外，房地產企業從獲得土地使用權到開發建設房屋，最後向客戶出售或出租，這一過程需要很長的時間，有的甚至需要幾年。由於房地產存在這種不動產及買賣具有區域固定性的特徵，所以，房地產投資者應該注意流動性及變現性差所帶來的風險。

由於房地產建設週期較長，佔用資金又較多，因此，投資房地產還需要承擔經濟週期性變動所帶來的購買力下降的風險。當整個社會經濟出現繁榮景象時，土地和房地產將保值並有一定幅度的增值;當整個社會經濟出現蕭條或通貨膨脹時.房地產本身也不會因此而大幅貶值，投資於房地產的資金還能夠起到保值的作用。但同時，由於社會樁體受到通貨膨脹的衝擊和影響，同樣數2的貨幣能夠購買的商品數量，可能已遠不如通貨膨脹之前，無形之中，使得人們的購買力水平明顯下降，這一下降就會直接影響到人們對房地產的消費水平。這樣，雖然房地產本身能保值，但由於人們已降低了對它的消費需求，也會導致房地產投資者因閒置和無人問津等因素遭受一定的損失。

房地產最大風險內在是供需嚴重失衡，其外顯就是流動性差。

1.從國家層面：房地產風險就是供應失控，價格暴漲暴跌，民眾信心丟失，從而導致房地產崩盤，國家經濟也會綁上房地產戰車。日本1983-1992年的經濟失落十年，是日美廣場協議開始的，也是樓市泡沫破滅的十年。中國1992年的海南房地產泡沫也深刻影響了這一代國家領導人對房地產的調控決策。

2.從房地產企業角度：供需嚴重失衡，意味著企業被迫降價銷售，當銷售價格不能覆蓋成本時，專案出現虧損，當整個集團專案全部出現虧損，則企業倒閉。整個房地產行業同步虧損倒閉時，房地產行業出現大裁員兼併倒閉解散。房地產影響上下游一百多個行業，房地產的危機就是全國的經濟危機。

3.從個人角度：中國從1992年開始的房地產銀行按揭機制，帶動了房地產的蓬勃發展。中國樓市70%及以上都是從國家銀行按揭完成購買，當供需嚴重失衡後，租售均無法正常完成，需要購房者持續為投資房源輸血，當薪酬不能覆蓋按揭款時，則個人信用倒閉，房屋銀行收回拍賣，但銀行收回房源太多拍賣仍然無人接手，而銀行在地產按揭佔據的資金佔銀行總資產的20-50%，帶動銀行破產重組，國家也將陷入蕭條。

中國樓市發展經歷了黃金20年了，分別總結了各國房地產泡沫發展階段，所以一直在進行調控：

1.控供應：從土地源頭控制，防止供需失衡。

2.控需求：從購房資格、首付比例等方面控制，擠壓投資需求。

3.穩經濟：經濟才是樓市溫度的王道。

4.增人口：放開二胎，從大方面就是推動經濟良性發展而增加勞動力供應，從樓市來說則是增加薪的供應。