最近我也在思考這個問題，我認為商鋪陷入僵局還有以下的這些問題。

商業面積嚴重過剩：各地方的規劃條例要求普通的住宅小區至少配套10%~20%的底商，遠遠超過5%的正常需求。導致小區周圍一圈全是商鋪，有些位置人很少經過。二樓三樓更加是空置很多年。商業設計嚴重不合理：開發商設計的社群商鋪時僅考慮好銷售，不考慮後期的業態和經營，導致商鋪的實際使用極為不合理。我見過面積40平米，9m層高的一樓底商，除了一樓經營小麵館，上部空間毫無用處。還有幾個商鋪由於面積太小，聯通後硬改為洗車店和快遞服務站的。商鋪的業態缺乏管理：由於商鋪銷售後就由業主散租出去，對業態規劃沒有管理。導致經營產生互相負面影響。經常見到一樓火鍋店人聲鼎沸，二樓兒童教育培訓；一個鋪子賣包子麵條，相鄰的鋪子是高檔女裝。生活方式轉變+電商衝擊：這一點大家都有體會，社群附近的商鋪基本以餐飲，生活服務、小超市為主，基本看不到零售店鋪了。但慢慢會產生線上線下融合的商業空間需求，例如包裹配送中心，網上平臺售後服務部，商品展示和體驗門店等等。商鋪的價格太高：商鋪的價格跟租金有直接的關係，與住宅不同，商鋪如果租不出去，一分錢都不能回收，空置的損失非常大。以我所在的城市為例，一樓的商鋪最低都是三萬元一平米，如果租不出去，實際是完全沒有價值的。商鋪的費用太高：開一家店鋪的裝修費、水電空調費、管理費、人工費等都比較高，在生意越來越下滑的情況下，更多的人都負擔不起實體店。

我的看法是現在商鋪租不出，賣不掉的僵局是必然的，過去無序發展的結果，未來也看不到有改善的跡象，商鋪投資須十分謹慎！

莫比烏斯前來回答，前方高能，請注意避讓。

商鋪，本質上做的也是流量生意，所以一般商戶選點的時候最緊要的是蹲點，蹲一天，看看有多少人經過這個商鋪，根據人流，以及轉化率來測算投入產出。

其實這個邏輯一直沒變。那什麼變了呢？

想下以前是不是還會跟閨蜜逛逛街，現在是不是隻是吃吃飯，還離不開手機，逛街最後可能還是去淘寶下單，或者趕上直播的時候下單。

如果說以前手機還不能代替實體店，現在全民直播開始了之後，實體店真的不重要了。

但是商鋪並不會一下子跌倒谷底，而是慢慢的跌，只是現在趨勢已經形成了。任何人拿出手機都可以直播的時代，商鋪在哪不重要了。但是吃吃喝喝還是需要的，因此可能商鋪更多的就是經營餐飲了。

以後實體店更多的是教育、餐飲了。

未來是網際網路的天下，如何在網際網路上建立自己的根據地，如何從網上獲取自己的流量，將會更加重要，也更加細化，群體會進行分化，然後不同的人群聚集在自己喜歡的網紅、明星、資訊、視訊之下，這些網際網路的內容才是替代實體店鋪的殺手。

那麼未來的你，希望自己成為什麼樣的人？一個具備自我IP的人，一個能跟機器打交道的人，也許才是最靠譜的。

現在投資商鋪，確實是個高難度的技術活，大部分的商鋪租不出、賣不掉，街頭很多商鋪關門轉讓，經營困難。

為什麼賣不掉

1、商鋪過量。近年來商鋪的開發總量太大，一些偏遠郊區的住宅專案，也都開發了不少商鋪，還有更多的大體量商業綜合體專案，動不動十幾萬平米，但城市擴張的過程中，人口密度被稀釋，特別是一些新的住宅小區，入住率低，消費力不足。

2、價格太高。隨著住宅價格的上升，商鋪價格也跟著水漲船高，商鋪的價值跟不上商鋪的價格。商鋪的投資收益率下降明顯，另一方面是人們的投資渠道和手段增加，並非只有商鋪一種投資手段。目前除了一二線城市的核心商圈外，很多地方的商鋪收益只有2%左右，遠低於理財收益，甚至還不如銀行定期存款。

3、定位錯誤。現在每條街上、每個小區都有大量的商業，競爭過於激烈，沒有統一運營的商業很難生存，但目前的商業特別是零散商業以銷售為主，沒有統一的運營，很難聚焦人流，經營困難。還有一些商業，本來就是開發商拿地的手段而已，規劃做的高大上，但並不接地氣。

4、投入太大。商鋪本身的總價就很高，動輒幾百萬，同時首付最低5成、利率上浮最少30%，投入大見效慢。

5、轉讓成本高。現在商鋪飽和，價格高企，升值預期小，再加上二次轉讓時稅費太高，現在投資商鋪獲利空間小。前些年商鋪價格還不高的時候，投資商鋪可以博升值，現在升值預期小，投資難度大。

2、商超下沉。以前大型商超都集中在城市的核心商圈內，其他區域內的商鋪有大量生存的空間，現在商超下沉，各城市除了原有的核心商圈外，還會形成不少的次級商圈，小區三公里內肯定會有大型商超存在。在商超下沉和電商的雙重衝擊下，實體店生意越來越難做。

3、租金太高。商鋪的價Grand SantaFe來越高，導致租金也是水漲船高，現在的商家幹不好自己賠錢，幹好了房東又要漲租。

4、費用太高。做實體店，前期投入大，回收週期長；後期人員成本、運營成本高，競爭激烈，往往是促銷的時候有生意但不賺錢，不促銷的時候能賺點錢但沒有客戶。另外對各種平臺也是愛恨交加，比如美團。加入美團銷量增加但利潤並不增加，不加入美團可能連銷量都沒有了。

馬雲說過：“不是實體店不行了，而是你的實體店不行了”。線上平臺並不能把所有的事情都幫完，線下的實體店肯定有存在必要。馬雲一直在投資線下，整合線上線下；華為手機的銷量超過6成來自線下；格力一直在致力於打造自己的線下銷售渠道，巨頭們的表現說明線下實體店仍是重要的消費場景。但不是所有的商鋪都有未來，只有少部分地段好、做體驗式產品、迎合新零售的商鋪才可能有未來。

商鋪租不出去是因為這十年來，收租者不停的提高租金，以為坐著就有租金收。現除了繁一華地段能交得起租金外，其他做生意都為租金高而退租。情願去省吃儉用和打一份安逸低收入的也不起租店做生意。這幾年房地產拼命起房建商鋪，都想收回投資，就高價出租商鋪，哪知現人人都算過利潤，除了交租金，連生活費都賺不到，又何來租金？

消費習慣的改變會“殺死很多行業”，至少作為80後，我目睹了幾個行業被逼退到角落裡默默哭泣

膠捲，被數碼相機打敗，數碼相機被手機打敗。現在只有一些技術人員和攝影發燒友還會用膠捲

長方形笨重無比的收音機，被更小的隨身聽取代，隨後又出了CD機，MP3等，最後整個行業被手機收進了口袋

購物消費逐步線上化，消費族群年輕化，線下商業的客流逐步轉換到線上，線下商業自然會減少。這一點可以通過觀察你身邊的商場業態變化，便可以知曉。

購物中心越來越多的面積轉型到了餐飲、電影院、兒童樂園、培訓機構等體驗型消費

家門口的街鋪，曾經服裝是半壁江山，如今零零星星，取代的是美容、美髮、美甲（女人的錢）線上線下都有的賺

回到主題，購物中心基於統一的管理，可以跟隨消費習慣的變遷做出整體的調整，即使是現在仍有不少優質購物中心，例如老牌的深圳永珍城，上海恆隆，北京王府井，西單大悅城，新晉網紅K11。

然而商業街鋪這種打散銷售，一個鋪子20-40平米，一鋪一業主的地方，就很難跟隨潮流做大的變革。

疫情完全過去後仍會修復，所以短期還沒有到生死離別的地步，只是租客的業態會變動。更長週期看，確實不是足夠優質的資產。甚至不如投資有產權的車位，車位不需要管理，大風大雨都不用維護，汽車保有量持續上升，租賃從來不缺，交易價格也水漲船高。投資總額也不大，2-3線城市大約20-30萬/個左右。

那麼，商鋪換車位，這個答案你滿意麼

是否有未來，看商鋪的“基本面”吧，不能一概而論，但是，有一點可以肯定，那就是市面上好的商鋪是越來越少，投資商鋪一定要謹慎。

說說我這裡的情況。座標哈爾濱，家在哈站附近。

哈站商圈是哈爾濱比較重要的商圈之一，旁邊各種各樣的商鋪都有，像博物館周邊，這裡屬於城市核心地段，商服還是一鋪難求的，看不到關門的，也看不到貼出租轉讓廣告的。

所以，這樣的商鋪，不愁租，不愁賣，能說沒有未來嗎？恰恰相反，屬於城市絕版地段，即使幾十年後估計也會依舊繁華，畢竟這裡有城市的歷史和記憶。

這樣的商鋪，豈止有未來？而且是現金奶牛，一鋪難求。

其實鐵路街這一段路也不能說不好，是哈市主路之一，是哈站去哈西和機場的必經之路，可是商服就不行，可能客流太少吧。

至於周邊別的小路上的門市，關門歇業的就太多了。有的門市已經貼了出租轉讓廣告一年多了，也沒人來接手。

所以，現在商鋪是兩級分化的，具有地段稀缺性的商鋪，可謂一鋪難求，只不過，這樣的商鋪太少太少了，佔比可能還不到10%。

其餘的商鋪，基本沒有什麼投資價值，非常容易陷入“租不出、賣不掉”的僵局。

所以，大家買商鋪一定要慎重，否則要是買錯了，那可真是“一鋪傷三代”了！

怎麼說呢，你看過一個02年的老電影《神鞭》沒有。

主角是個賣豆腐的勤勤懇懇。耍辮子很厲害，人稱“神鞭”，陳寶國演的惡霸被主角收拾了，惡霸認慫。

過了一陣子，開始清朝被推翻了，大家都剪了辮子，惡霸想著主角辮子沒了，最厲害的招數就沒了，可以報仇了，就帶著一夥人來報仇。結果主角槍法了得，惡霸又認慫了，想不通自己怎麼老打不過主角，主角說：鞭剪了，神留著！

做生意的不管外界怎麼變化逃不出“低買高賣”這個框架。你不應該拘泥於鞭，而是應該關注在神上。

這個世界變化這麼快，多少職業消失了，多少行業從藍海成了紅海。你不可能墨守成規，死抱著自己那套不放。幾千年來商鋪的價值在這個時代被削弱了，它在將來會以另一種方式重新煥發生機也有可能。

網路直播的出現削弱了原來的廣告和渠道，網上購物削弱了菜販子。事情總是在不斷變化的。已經翻倒的牛奶就沒有留戀的必要，應該積極投身到新事物中。不然的話必然會被滾滾的時代潮流所拋棄，這話小時候是不是經常聽到。但是隻有身在其中才會體會到被拋棄的人的無奈。

關於這個問題俗語說：做老闆不如做老闆的房東，這句話是現代人投資商鋪的一個邏輯。但放在這個網際網路+時代，實體店的生意不好做，轉讓關門的店鋪比比偕是，越來越多，曾經”一鋪養三代“的教條，現在落得“租不出、賣不掉”僵局。面對這樣的事實，我覺得鋪主3應該改變思路，因為思路決定出路！

1、還沒有進行投資的

隨著一些新型的網際網路模式的興起，過去傳統的商業模式確實在受到強烈的衝擊，除了電商以外，新增的商鋪還在源源不斷的上市，商鋪的供求關係發生了明顯變化，供大於求價格下跌。這個時候投資者不建議進行商鋪類的投資，商鋪返租更是千萬不要碰！以上是個人觀點

現在市場上有一種銷售方式，宣傳二倍回購、十年回本等的返租模式，實際上是開發商怕商鋪租不出去，於是成立子了公司負責包租，不管商鋪租出去與否，租金按時打給你。開發商並不是公益機構，他們只在乎利益最大化。商鋪不好賣，回籠資金壓力大，才想出了商鋪返租的模式。這種以子公司命名的商管公司以打包給另一家公司去管理，真正做起來的太少，更多是為自己脫身而準備的後路，把坑挖好等著投資者往裡跳。至於宣傳二倍回購、十年回本等口號，只需商鋪全部賣完，子公司宣佈破產，投資客找人連投訴的地方都沒有。

2、已經進行投資的

應該選擇那些比較成熟的商圈，別投資那些邊遠的，未開發的社群去做拓荒牛。如果實在撐不住，千萬別死扛，可以適當去降低租金。在選擇租戶方面，注意一下技巧，專挑有明顯經營現金流的租戶比看不懂商業模式的要強，優質的租戶對租金收益的穩定是至關重要的。比方說街頭的小籠包店、便利店、餐館之類，他們賣的東西都是大家生活的必需品，無論經濟環境如何變化，該買的還是要買。在經濟環境下，現金流穩定的租戶，至少不愁拖欠租金，這些租戶租的時間會比較長，不至於一年半載就退出。至於將來嘛，就別看得太遠了。

總結：

前幾年，市面上流行“一鋪養三代”的說法，其實在早些年的時候，確實買商鋪長期持有給早期買商鋪的人帶來了巨大的收益。

就拿我家來說，早在1997年就在城區買了一套商鋪，當時的價格是20萬元，放到如今的話，一年光租金就有20萬元了，雖然遇到了經濟不好的時候，但是畢竟是在老城區，生意方面的影響也不大，20萬的租金仍然能夠租出去，總體算來，確實是“一鋪養三代”的效果。

很多時候我們也發現，一個行業如果做對了，是早期進去的人最為受益，越是後來進去的人就越不容易賺錢，其實這也是必然的一個規律。就拿商鋪來說，早期買商鋪的（越是早期的）就越是買在了老城區，而商鋪的生意主要是靠的人流量，老城區的人流量往往受經濟週期影響不大。越是後來出現的商鋪，就往往越是容易出現在新的城區，隨著城市的不斷擴大而湧現出來。

▲近年來很多商鋪價格非常高，收益卻非常低

因此越是買後來出現的商鋪，就越是容易面臨一個風險，就是新的城區能不能行成人流量，同時還要看購買的價格。比如一套100萬元的商鋪，按照年收益10%來計算，一年應該是10萬元的租金，而能否支撐住10萬元的租金，根本上來說取決於租商鋪的商家一年能不能在10萬元租金的前提下獲得足夠的收益。如果他能夠獲得足夠的收益，那麼10萬元的租金是可以支撐住的，運氣好還可以不斷上漲。但是如果商家在10萬元租金的前提下收益不樂觀甚至虧損，那麼10萬元的租金遲早支撐不住（畢竟沒有人會去做虧本買賣）。

▲很多時候買商鋪也是看你的眼光

其實在我看來，近年出現的商鋪大多有兩個很大的問題，一是開在了新城區，剛開始的時候沒什麼人流，購買或者租這樣的商鋪會面臨一個風險就是人流在後期能否聚集；二是價格其實很高，即便拿來與老城區來比也是有一拼的，甚至會更高。租售比明顯過高，有的甚至達到了50的租售比，即售價相當於租金的50倍，意味著50年收回成本，中國商業用地很多都是40年的使用權，明顯價格太高。

就拿我所在的長沙來說，前些年的萬達就遇到了這樣的情況，開在五一廣場附近的萬達基本都是千萬、幾百萬的門面，不少人買了以後長期沒生意，租不出去。

▲長沙萬達，晚上很冷清，幾年了也沒做起來

其實買門面沒買好或許風險不是很大，大不了長期拿著，可能也能慢慢回本，風險就在於很多人是貸款買的，長期來說租金連月供都還不了，買了商鋪不但不賺錢還要不斷地貼錢進去。這才造成了“一鋪坑三代”的局面。

在我看來，其實這不是商鋪有沒有未來的問題，肯定有些商鋪還是可以長期經營下去。商鋪的問題在於投資者本身，作為一個投資者，在投資之前要冷靜分析的問題，綜合考慮三點：一是這裡將來能不能做起來？二是價格是否合適？三是一般來說不要貸款買，一旦貸款買，遇到情況不好的時候壓力相當地大。

其實包括商鋪在內的任何投資，都要好好分析風險和收益的因素，在冷靜思考之後再做決斷才是合理的，千萬不要一時衝動了。

只要蓋房子，就有商鋪。我不說統計的資料空置率多少，我可以說大多數城市晚上20點到23點看看一個小區有多少燈亮著，看完了你會發現很可怕。我在三線城市，市中心沿主路的小路晚上亮燈的有1/3，商鋪和商品房一對兄弟。房子過剩商鋪過剩，同時房價上漲商鋪暴漲，租金自然暴漲，任何實體店生活合規合法的經營專案沒有暴利，微薄的生意不能支撐暴漲的房租。大街小巷除了藥店就超市，飯館少多了，2017年開始住宅樓下不能在經營餐飲了。加上電商對實體店的衝擊。實體店已經不賺錢了，甚至不能養家餬口了，不如上班。

商鋪在大多數來看，是一個比較好的，穩賺的投資。我家對面的是萬科在開發，房子開盤1.2萬，一年後的今天1.5萬。商鋪從6萬到今天的8萬。商鋪是一脫二的兩層80平到320平，實際40到160平，除去公攤樂觀的估城32到128平，租商鋪看的是實際能經營的面積。換句話說640萬買32平的房子，2560萬是128平的商鋪。我就拿320平的房子說實際128平商鋪一年成本64萬，你加10萬74萬出租，你做夢吧，實際出租20萬都沒有要。做生意是有帳算的。還是個新小區，位置不般的地段。74萬在三線城市租商鋪應該是有很多選擇的機會。租出去都可困難。新小區成熟5年以後。這就是實際情況。