首先我們要了解什麼是房地產金融，其次得了解房地產金融穩定的重要意義，再瞭解房地產金融穩定指數的構造和意義，最後分析房地產企業發債情況，然後再決定該不該發債。
第一，什麼是房地產金融？
房地產金融是指與房地產投資開發經營相聯絡的貨幣資金融通活動和房地產金融資產投資活動。房地產金融需要的三個理由:一是房地產是較好的抵押擔保品，債權相對可靠。二是房地產貸款（或債券）的償還期長，但可以穩定地提供源源不斷的現金量。三是房地產的流動性較差，但可以透過證券化經營來增強其流動性。
第二，房地產金融穩定的意義。
房地產金融穩定事關穩定大局，特別是最近美國表面提出貿易逆差過大，實際是要維護領導權和中國要獨立發展權之爭。眼看貿易戰沒有收到什麼效果，美國又開展科技戰、標準戰，將中國一些科技龍頭企業列入實體清單，限制美國以及盟國的政府、企業、大學和其他學術組織等與這些龍頭企業發生關係，接下來美國極可能發動金融戰。美國發動金融戰的攻擊點一般是匯率，股市，外債和樓市。
近期銀保監會主席郭樹清和證監會主席易會滿在權威媒體先後發聲，意思就是如果要發動金融戰，中國是有準備，有信心應對的。外匯因為依然受到管制，同時人民幣貶值有利於出口，而股市估值確實處於歷史低點，滬深港市盈率才12~13倍，比美國股市18~19倍的市盈率低很多。因此主要弱點可能是外債和持續數年的房地產牛市，結合起來估計是房地產企業外債最容易受到攻擊。2019年中國房地產企業都在忙著融資圈錢，而且國內外融資渠道都十分暢通，融資成本也有所下降，手裡有錢後的房企馬上又把錢投入囤積土地，從而房地產金融風險一直處於較高狀態，房地產金融風險也是金融系統整體風險的重要來源。
所以不管從國家戰略層面，政府層面，金融風險防範層面，還是企業層面，防範房地產金融風險是防範系統性金融風險的關鍵，房地產金融穩定的重要性不言而喻。
第三，房地產金融穩定指數構造。
中國房地產企業金融穩定指數由財務穩定指數（Z-Score）、規模（Scale）穩定指數以及專案（Project）和政策（Policy）風險指數構成，簡稱ZSP指數。財務穩定指數是在紐約大學金融系教授Altman的Z值評價模型（Z-Score）基礎上，結合中國房地產企業的實際情況做出相應調整後計算出來的Z值。
調整後的Z值計算公式如下：
Z = 1.2A + 1.4B + 3.3C + 0.6D + 1.0E其中，
A = 營運資本/總資產=（流動資產–流動負債+合約負債）/總資產
B = 股東權益/總資產
C = 息稅前利潤/總資產=（利潤總額+財務費用）/總資產
D = 公司市值/有息負債
E = 營業總收入/總資產
為彌補Z值分析只關注公司財務風險，而對企業的規模影響、發展潛力以及政策環境等問題關注不足的缺陷，企業規模指數（S值）以及企業專案風險和政策指數（P值）共同構成綜合的ZSP指數，其中，S值反映企業規模對企業穩定性影響，P值反映現有專案的未來風險回報、管理層主觀能動性以及外部環境和政策等對企業金融穩定性的影響。
第四，房地產發債情況。
據統計，上市房地產企業的資產負債率2017年底、2018年底和2019一季度末分別為79.8%，80.7%和81.2%，逐年增高，年年在創造新紀錄，僅從這一點可以認為房地產企業金融安全性問題在持續加大。一方面房價、地價的上漲極大地增加了實體企業的租金成本，使一部分的實體企業面臨難以生存的嚴峻局面；另一方面，大部分城市的房價已經超出了居民可支配收入所能合理負擔的範圍，購房及房貸利息支出抑制了居民消費，高房價高房租阻礙了農民工進城及城市化程序；然而房改20年以來，房價總是大漲小回，絕大多數人已認識到房產是分享國運的最佳投資品，房產投資成為個人投資首選，並且迫使絕大多數房地產企業高價買地、積極囤地，融資決策激進，企業負債率一路走高。
綜上所述，根據目前中國房地產金融穩定性而言，房地產企業發債一定要慎之又慎，政府監管部門也要加大監督調控力度，要確保房地產金融的安全性和穩定性，畢竟最近還是中美對抗的關鍵時期！
首先我們要了解什麼是房地產金融，其次得了解房地產金融穩定的重要意義，再瞭解房地產金融穩定指數的構造和意義，最後分析房地產企業發債情況，然後再決定該不該發債。
第一，什麼是房地產金融？
房地產金融是指與房地產投資開發經營相聯絡的貨幣資金融通活動和房地產金融資產投資活動。房地產金融需要的三個理由:一是房地產是較好的抵押擔保品，債權相對可靠。二是房地產貸款（或債券）的償還期長，但可以穩定地提供源源不斷的現金量。三是房地產的流動性較差，但可以透過證券化經營來增強其流動性。
第二，房地產金融穩定的意義。
房地產金融穩定事關穩定大局，特別是最近美國表面提出貿易逆差過大，實際是要維護領導權和中國要獨立發展權之爭。眼看貿易戰沒有收到什麼效果，美國又開展科技戰、標準戰，將中國一些科技龍頭企業列入實體清單，限制美國以及盟國的政府、企業、大學和其他學術組織等與這些龍頭企業發生關係，接下來美國極可能發動金融戰。美國發動金融戰的攻擊點一般是匯率，股市，外債和樓市。
近期銀保監會主席郭樹清和證監會主席易會滿在權威媒體先後發聲，意思就是如果要發動金融戰，中國是有準備，有信心應對的。外匯因為依然受到管制，同時人民幣貶值有利於出口，而股市估值確實處於歷史低點，滬深港市盈率才12~13倍，比美國股市18~19倍的市盈率低很多。因此主要弱點可能是外債和持續數年的房地產牛市，結合起來估計是房地產企業外債最容易受到攻擊。2019年中國房地產企業都在忙著融資圈錢，而且國內外融資渠道都十分暢通，融資成本也有所下降，手裡有錢後的房企馬上又把錢投入囤積土地，從而房地產金融風險一直處於較高狀態，房地產金融風險也是金融系統整體風險的重要來源。
所以不管從國家戰略層面，政府層面，金融風險防範層面，還是企業層面，防範房地產金融風險是防範系統性金融風險的關鍵，房地產金融穩定的重要性不言而喻。
第三，房地產金融穩定指數構造。
中國房地產企業金融穩定指數由財務穩定指數（Z-Score）、規模（Scale）穩定指數以及專案（Project）和政策（Policy）風險指數構成，簡稱ZSP指數。財務穩定指數是在紐約大學金融系教授Altman的Z值評價模型（Z-Score）基礎上，結合中國房地產企業的實際情況做出相應調整後計算出來的Z值。
調整後的Z值計算公式如下：
Z = 1.2A + 1.4B + 3.3C + 0.6D + 1.0E其中，
A = 營運資本/總資產=（流動資產–流動負債+合約負債）/總資產
B = 股東權益/總資產
C = 息稅前利潤/總資產=（利潤總額+財務費用）/總資產
D = 公司市值/有息負債
E = 營業總收入/總資產
為彌補Z值分析只關注公司財務風險，而對企業的規模影響、發展潛力以及政策環境等問題關注不足的缺陷，企業規模指數（S值）以及企業專案風險和政策指數（P值）共同構成綜合的ZSP指數，其中，S值反映企業規模對企業穩定性影響，P值反映現有專案的未來風險回報、管理層主觀能動性以及外部環境和政策等對企業金融穩定性的影響。
第四，房地產發債情況。
據統計，上市房地產企業的資產負債率2017年底、2018年底和2019一季度末分別為79.8%，80.7%和81.2%，逐年增高，年年在創造新紀錄，僅從這一點可以認為房地產企業金融安全性問題在持續加大。一方面房價、地價的上漲極大地增加了實體企業的租金成本，使一部分的實體企業面臨難以生存的嚴峻局面；另一方面，大部分城市的房價已經超出了居民可支配收入所能合理負擔的範圍，購房及房貸利息支出抑制了居民消費，高房價高房租阻礙了農民工進城及城市化程序；然而房改20年以來，房價總是大漲小回，絕大多數人已認識到房產是分享國運的最佳投資品，房產投資成為個人投資首選，並且迫使絕大多數房地產企業高價買地、積極囤地，融資決策激進，企業負債率一路走高。
綜上所述，根據目前中國房地產金融穩定性而言，房地產企業發債一定要慎之又慎，政府監管部門也要加大監督調控力度，要確保房地產金融的安全性和穩定性，畢竟最近還是中美對抗的關鍵時期！