從最近的美國次貸危機中可以看清這個問題。

由以下部分構成

貸款+房價下跌+貸款證券化

貸款機構之間降低貸款條件。為了能在激烈的競爭之中不斷擴大市場份額，許多放貸機構調低了針對所有借款人的信用門檻。不少放貸機構開始向一些信用等級較低的借貸人推出次級抵押貸款。一些次級貸款公司受利益驅使，開始了更加激進的信貸擴張，不查收入、不查資產，貸款人可以在沒有資金的情況下購房，僅需宣告其收入情況，而無須提供任何有關償還能力的證明。一些放貸公司甚至編造虛假資訊使不合格借貸人的借貸申請獲得透過。在這種情況下，產生了很多壞賬。

房地產降價，購房者難以將房屋出售或者透過抵押獲得新的融資。自2000年美國經濟不景氣時起，布什政府用低利率再配合減稅措施，鼓勵大家購房，從而逐步帶動了一波以住房為標的的持續上漲的資產市場。從2000年到2006年，美國全國房價上漲了80%，漲幅為歷史之最。但從2006年開始，美國房地產市場逐步出現降溫跡象，房屋價格開始持續走低。在房地產價格不斷攀升的時候，放貸機構和借款人以為，如果出現還貸困難，借款人只需出售房屋或進行抵押再融資就可以了。

但誰也沒想到房地產價格會下降。人們普遍認為房產下降是不可能的。

但在整個住房市場存在降價預期以後，借款人很難再將自己的房屋賣出去，房屋價值也下跌到不足以償還剩餘貸款的地步。逾期還款和喪失抵押品贖回權大幅增加，次級市發生嚴重震盪，並波及到了整個房貸市場。 房產價格下降以後, 違約現象大量出現。很多貸款者，成為名符其實的“房奴”，特別是那些“次級信用”的人，如打零工、新移民和年輕單身母親等人，根本沒有辦法付出利息，更別說償還本金了，於是抵押貸款市場違約率不斷上升。

高風險房貸產品創新對房貸市場泡沫形成推波助瀾。美國次級房貸在2003年推出時，曾被認為是一項了不起的金融創新，因為它圓了沒有充分財力置業且信用欠佳人的購房夢想。在眾多次級市場貸款公司“創新精神”的推動下，各種新的房貸產品大量湧現。這些貸款的共同特點是，降低貸款初期的貸款利率，一般在還款的開頭幾年，每月按揭支付很低且固定，等到一定時間之後，還款壓力陡增。很多炒房地產短線的“信用優質”人士認定房價短期內只會上升，自己完全來得及出手套現，還有眾多“信用一般”的人，用這類貸款去負擔遠超過自己實際支付能力的房屋。但當房價持平或下跌時，這些貸款就可能變成高危品種，就會出現資金缺口而形成壞賬。

雪上加霜的是，為了賺更多的錢，搞了個抵押貸款證券化。各行業的聯絡更加千絲萬縷。抵押貸款公司將手中的抵押貸款出售給銀行，銀行將它重新打包成抵押貸款證券後出售給投資者。因此房產崩盤以後，對股市也造成了毀滅打擊。

如同幾百年前的鬱金香危機。美華人沒想到的是，房子本質也是商品。自然有漲有跌。

貪婪的故事永遠不會停止。

現在又在哪發生？

金融危機是經濟發展到一定階段的必然產物，也是近現代貨幣理論的結果。美國從20世紀開始，一百多年來發生過幾次危機，而08年的金融危機也算是史上濃墨重彩的一筆。

經濟看似沒有危機，情勢良好，但是險象叢生，就像我們現在說的灰犀牛。

從87年股市瞬間崩盤開始，美國經濟已經狂奔了20年，到07年進入疲態。最終引發全球金融危機。

危機的導火線是房地產市場，住房價格指數升至歷史新高，各種住房金融工具層出不窮，層層巢狀，一旦某一環節發生情況，整個鏈條斷裂。

那時候很多人房貸斷供，而且被某些資金髮現了，那些聰明資金開始押注做空房地產市場，最終引發股市，樓市，上市公司崩盤，倒閉。

具體有一部電影講述得很清楚，叫【大空頭】The Big Shot，情節很真實電影很精彩。看電影還可以學到不少知識點，像CDS，ABS，CDO等。

其實金融危機就是一個經濟發展的階段，美國近十年已經完全走出危機而且發展到更好的階段了。

危機也和我們啟示：住房價格不能無限上漲，否則最終也會引發危機產生，國內金融工具不多，控制比較嚴，不容易在這一領域產生巨大危機。但是價格指數太高，超出一定範圍是會引發危機的。所以我們現在說房住不炒。就是為了預防危機吧。