隨著房地產宏觀調控的初見成效，開發商開始由關注終端消費者逐步轉向關注前端，安全、高效、低成本的拿地方式已成為開發商探索的核心。另一方面，隨著國土部等《關於進一步鼓勵和引導民間資本投資國土資源領域的意見》（國土資發〔2012〕100號）及相關配套政策陸續出臺，各地參與土地開發的開發商們越來越踴躍。土地開發原本屬於政府壟斷，已有一系列規範流程，但從社會資金參與土地開發領域來看，應該有哪些關鍵環節，值得探討和關注。

一是前期畫餅階段，這個階段的主要工作是專案定位、策劃、規劃及立項審批等，目的是拿到所有各項批文。這個階段的工作是無形的，但對專案起著決定性作用，對專案的開發價值及利益分配是指數關係。

二是中期做餅階段，這個階段的主要工作是土地徵收、多通一平、公益設施及引擎專案開發、景觀有機配套等，目的是確保土地由毛地變淨地、由生地變熟地，達到出讓標準。這個階段的工作是實實在在的，是專案的基礎，透過嚴格管理確保質量，對專案收益的影響是加法關係。

三是後期分餅階段，這個階段的主要工作是土地推廣、營銷、出讓及分利，目的是確保土地價值最大化，分得的利益最大化，是把土地這種特殊的商品在市場上變現，對專案利益的影響是乘法關係。

就像攀親家，土地開發也要講究開發商與當地政府的門當戶對， 開發商與當地政府的影響力對應關係決定了土地成片開發專案後期合作關係的健康程度、平衡性及穩定性。有的專案可能餅已經畫好了，參與前期的可能性不大，有些政府可能比較強勢，拒絕讓開發商參與分餅階段工作，對於土地成片開發，如果是掐頭去尾，畫餅和分餅都不讓參與，那就只剩下砸錢幹活，就是純粹的工程總承包了。總體來講，對於參與土地開發的開發商，應該儘可能爭取“抓牢前期、嚴控中期、把握後期”。

參與越深，才可能收益越大！當然，要與開發商自己與當地政府的斡旋能力相適應。