工業地產的商業模式具備大投資、快啟動、提供增值服務、追求長期穩定回報的四大特性。相對於其他型別地產，工業地產比較廉價且開發面積往往很大，一般還有優惠的土地使用政策。同時，工業地產本身的收益性也是其被一些投資者追逐的重要原因，往往是租金收益和資產增值雙重目的。

工業用地價格長期被低估。目前，由於工業用地粗放式經營，加之地方政府為了吸引企業入駐，往往以較低的工業用地地價吸引投資者，這使得多年來全國工業用地地價長期低於商住用地。

中國的長三角、珠三角等地區在吸引國內外投資方面一直在全國處於領先地位，透過10多年的發展積累形成了一系列具有強大生產能力的民營中小企業，經濟開發區/工業園區內形成了完善的產業鏈條、完善的配套產業環境，對於投資者來說不僅可以使其最大限度地利用各種基礎設施、降低使用成本，還意味著運輸、交易成本的降低。因此此類工業園區的工業地產流動性較強。從長期來看，地理位置位於城市中心地帶的工業用地供應趨緊的利好因素有利於該型別的工業地產增值。

工業地產的不良資產定價思路

結合很多公司多年來工業地產的處置經驗，對於接收的工業地產，我對此型別定價思路建議如下：

一、有“明確買受者”的不良債權

在有“明確買受者”前提條件下，對於相關不良債權的處置定價和處置週期基本大致確定，該筆不良債權的收購定價即應以”明確買受者”的買受金額為基礎，透過折現、利潤扣除、費用扣除等方式來確定上限收購價。

二、沒有“明確買受者”的不良債權

該前情條件下，收購定價則更需要謹慎從事，在這種情況下，一般採取“用時間換空間”，用處置時間換取原債權人的折扣空間，透過訴訟、清算程式、抵押物拍賣等渠道實現不良債權受償。

同時在該情況下，還需緊持以下觀念：

1.不宜對工業地產抵押物做過於樂觀的估計；

2.工業地產使用者購買工業地產的根本目的影響著其選擇工業地產的傾向性；

3.供求關係影響資產可實現價格的重要因素。

4.確定抵押物處置毛回收金額，應考慮為潛在買受人預留空間和運作空間。

工業地產處置思路及建議

結合公司以往的處置經驗，對於工業地產的處置方式初步總結如下：

1.透過債權出售，藉由土地溢價增值而獲取利潤。

透過將部分土地（及土地上附著建築物）或整體土地（及土地上附著建築物）相關的抵押債權轉讓給工業企業、房地產投資基金或其他專業工業地產投資開發商從而獲取利潤。

2.投入時間、人力、資金，解決抵押物現有瑕疵，自行“包裝”後出售或運營。

3.對原債務企業債務重組，投入時間甚至於資金，幫助債務企業解決經營困境，期待未來獲得更大的回報。

4.透過招拍掛拍變更土地性質，進行房地產開發等運作。

5.集合戰略客戶力量，共同對抵押物進行開發、再利用，將抵押物作為投資，投入新的投資專案等。

工業地產投資的思考

上述提供的各類處置措施，特別是“增值運作”措施，儘管其不失為不良債權處置的良好途徑，但個人建議大家仍應謹慎對待這些“期望”。充分周到的盡職調查、科學可行的分析論證、冷靜客觀的預測推理，充分藉助外部機構（法律、審計、評估等）的調查結果和資訊意見，對“增值運作”的可行性、安全性及其最終可能為我們帶來的回報做合理判斷。

工業地產被稱為硬通貨，那是基於幾千年來的傳統觀念。可伴隨著新世紀網際網路經濟的發展，每個行業都在被顛覆著。

中國的房地產市場繁榮了20多年，這20多年間，中國經濟飛速發展。可萬物終有輪迴，有高潮自然有低谷。如今的中國房地產，已經走完了100年內該走的路，剩下的只可能是調整。如果不調整，那將是死路一條。也許很多人會覺得是危言聳聽，我想說的是，潮水退去，到底是誰在裸泳？

個人觀點，沾地產的都不要再碰了！有人說，你永遠叫不醒一個裝睡的人。我覺得這話說得太好了！享受過地產帶來的財富，別的實業都看不上了！就像製毒販毒一樣！贈予有緣者！